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房地產企業稅收籌劃研究( 二 )

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1、債務資本與權益資本的選擇，換言之，即是確定公正的資本結構 。所謂資本結構是指企業籌資的欠債資本和權益資本的比例關連 。按照我國稅法的劃定，欠債籌資支付的利息可以計入財政用度，作為稅前的扣除項目，具有抵稅作用 。而權益籌資時，支付的股息不得作為用度的開支，只能在企業稅后利潤中分配 。一般而言，如果企業息稅前的投資收益率高于欠債資本率，欠債比重的增加可提高權益資本的收益程度 。不外過多的欠債融資會加大企業的財政危害 。因為欠債利息必需牢固支付且債務到期必需歸還 。確定公正的資本結構尤為重要，絕非欠債比例越高稅收收益越高 。
2、操作租賃舉行籌資 。租賃可以分為謀劃性租賃和融資性租賃兩種 。兩者在房地產企業中的應用相當普遍 。從企業稅收操持的角度看，租賃也是企業用以減輕稅收負擔的重要要領 。對承租人來說，謀劃性租賃可以制止為一次性購置呆板設備而負擔大量資金支出，制止因恒久擁有設備而負擔負擔和危害，并且在謀劃活動中以支付租金的要領沖減企業的利潤，淘汰稅基，從而淘汰應納稅額 。融資性租賃差別于謀劃性租賃的一點是，雖然租金支出不像謀劃性支出那樣可以扣除，可是租賃費可以經由計提折舊的要領分期在稅前扣除，縱然租賃費是舉債的，其利息同樣可以在稅前列支，這樣既能籌集恒久資金又能非常有效的低沉企業稅收負擔 。
（二）投資中的稅收操持
由于房地產開發企業投資謀劃同一般的財孕育發生產活動有很大差別，其稅收操持也有其區別，在開發——銷售模式下的房地產開發企業，投資一項新的項目，除了舉行各類投資闡述以外，還應該舉行投資稅收操持，減輕房地產企業的高稅收負擔，投資按照孕育發生作用的所在可以分為對內投資和對外投資 。
1、對內投資的稅收操持
（1）經由建房要領的選擇，避開土地增值稅，從而到達節稅的目的 。建房要領有兩種，一種是代建房要領，我國稅法劃定代建房要領是指房地產開發企業代客戶舉行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建房人為的行為，其收入是勞務性質的收入，屬于營業稅的納稅領域，而不屬于土地增值稅的納稅領域，只按5%的稅率交納營業稅 。土地增值稅稅率較營業稅的稅率凌駕凌駕許多，因此房地產開發企業可操作這一點來舉行稅收操持以減輕企業的稅收負擔 。另一種是互助建房要領，指一方供給資金，一方供給土地操作權，兩方配合制作衡宇的行為 。我國稅法劃定，敷衍兩方互助建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，再按劃定征收 。房地產開發企業可以操作該項優惠政策舉行稅收操持 。
（2）工程承包條約的簽訂與否，所適用的營業稅的稅率是差另外，房地產開發企業可借此舉行稅收操持 。如果兩方簽訂工程承包條約，那么建房行為就屬于修建業，稅率為3%；如果兩方沒有簽訂工程承包條約，則屬于服務業，適用稅率為5%的營業稅 。這樣房地產開發企業可以操作稅率的差異來舉行公正的稅收操持 。
2、對外投資的稅收操持
（1）投資單元組建形式的選擇
企業在設馬上都會涉及組建形式的選擇的問題，而在高度發達的市場經濟條件下，可供企業選擇的企業組織形式有許多，差另外組織形式稅收負擔差別 。企業可以經由稅收操持，選擇稅收負擔較輕的組織形式 。如設立子公司或分支機構的選擇：子公司為獨立法人，可享受政府供給的包含免稅期內的許多優惠政策；而分支機構不是獨立法人，不得享受稅收優惠，但分支機構若在謀劃歷程中孕育發生虧損，虧損最終與總公司的損益合并計算，總公司因此可免交部門所得稅 。

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