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碧桂園時代的終結|地產新周期①

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碧桂園時代的終結|地產新周期①

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碧桂園時代的終結|地產新周期①

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斑馬消費 楊柘
掙扎一年的地產行業，終于交出了成績單，百強房企九成下滑，整體下降超四成 。行業老大碧桂園，雖然艱難保住了座次，但少賣了2800億元，銷售額同比下降38.81%至4410.9億元 。
關鍵在于，季亞軍萬科和保利，與碧桂園的銷售差距，已經從上千億縮小至300億元以內 。照目前的趨勢 ， 宇宙房企將大概率在2023年丟掉老大的地位 。這意味著 ， 以高周轉為核心的碧桂園模式，正在走向終結 。
對于碧桂園來說，短痛 ， 仍然是并未完全解除的流動性危機，長期，則是地產業務重倉三四線、業務價值難以提升 ， 也缺乏像萬科、華潤、招商蛇口、龍湖那樣的“地產+”業務 。
當地產新周期啟動在即，分化的、綜合性的地產業務，將逐漸取代上一個時代的高周轉、重負債模式 。碧桂園和它的門徒們 ， 何去何從？
碧桂園時代的終結|地產新周期①

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高周轉時代終結
11月底，地產老大、宇宙房企碧桂園，給徘徊之中的房地產行業，來了一針雞血 。
當月26日 ， 碧桂園在官方微信公眾號公布了“碧桂園現房節”的活動細則：從11月26日到12月25日，全國超30省、268個城市、1000+樓盤的現房，最大可獲75折優惠；部分樓盤還有10%首付、買房送家具、瓜分20萬元禮包等重磅活動；業主參與老帶新，有機會獲得最高5年物業管理費權益……
上一次這么干的，是全民營銷、全國所有樓盤一律78折的恒大 。
一個“創意”，第一個用的是天才，或許能收到一定的效果，第二個用的，大概率效果一般 。
從當時的實際情況來看，碧桂園這一波優惠大促 ， 也是象征意義大于實際意義：碧桂園的大部分項目位于三四五線城市 ， 可挑選的余地有限；既然是現房，意味著這些項目是兩三年前就開始銷售，順周期都沒賣掉的房子，到逆周期打折就好賣了嗎？
12月結束后的實際效果，其實也印證了這一點 ?？硕饠祿@示，2022年12月，碧桂園繼續“降價”，銷售均價8081.33元/平方米，同比減少500元左右 ， 環比腰斬 。即便如此，銷售情況仍然較為萎靡，單月操盤銷售額218.6億元，同比下降22.73%、環比下降39.45% 。
去年全年，碧桂園操盤銷售額4410.9億元，少賣了2800億元，同比下降38.81%，銷售面積5236.3萬平方米，同比下降37.75% 。
剛剛過去的2022年，已經確定是房地產行業的低谷 。百強房企近9成業績同比下滑，全年累計銷售規模同比降低41.6%，規模房企整體目標完成率處于歷史低位 。
“鉆石時代”領跑的恒碧萬融，恒大去年銷售額只有450.7億元，較2021年的4356.3億元 ， 只剩下一個零頭，排名也降至第34位；融創略好一點，銷售額1607.5億元，跌去七成以上 ， 排名從第三下降至第十一；連最優秀的萬科，銷售額也下降了三成 。
【碧桂園時代的終結|地產新周期①】所以，碧桂園仍然能保住行業老大的位子，實屬難能可貴 。
但是，萬科、保利與碧桂園的差距正在縮小，2021年銷售額分別相差1000億、2300億，去年都只剩下不到300億元 。
當碧桂園全面收縮以求安然過冬，萬科、保利這些優等生，已經開始以豐厚的現金儲備為基礎抄底 。新的一年，碧桂園很有可能會讓出老大的位置 。
這或許意味著，中國房地產行業的“碧桂園時代”，正在走向終結 。行業代表從“恒碧萬融”，走向擴大版的“招保萬金” 。

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