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碧桂園時代的終結|地產新周期①( 二 )

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“農民”楊國強，創業多年而不顯 。碧桂園2007年銷售額首破百億，已經進入中國房地產十強榜單 。但那是“招保萬金”的黃金時代，行業推崇的是SOHO中國這類明星房企 。
之后多年 ， 碧桂園在TOP10榜單的后半段徘徊多年 。真正的躍升，發生在2015年-2018年期間：2015年，公司銷售額1401.8億元 ， 排名行業第七；之后兩年以接近100%的年均增長成為行業老大，2017年銷售額5500.1億元；登頂之后，2018年仍然保持了30%以上的增速 ， 銷售額達到7286.9億元 。
但是，從那之后 ， 特別是震驚全國的安全事故頻發之后，碧桂園就跑不動了，2018年-2021年銷售額幾乎原地踏步，直到2022年，栽了個大跟頭 。
地產進入新周期
房地產政策收緊數年，2020年推出的“三道紅線”一錘定音，行業最終在2021年開啟下行周期 。經過一年多時間的調整，特別是“三支箭”重出江湖，房地產行業即將走出底部，已經成為各界共識 。
任何一個行業，經過調整期，都不會以完全相同的樣子重新歸來 ?？煜?、白酒、互聯網、醫療，都是如此，地產行業也不會例外 。
地產新周期，我們在上一輪逆周期時刻的各種趨勢性預判，大多會一一上演：
分化，城市分化、房企分化、產品分化 。還有多少城市的房地產市場能“接著奏樂接著舞”？有些房企注定退出歷史舞臺，哪些選手補位？保障性住宅、純剛需住宅和改善及以上住宅的市場走勢，也會大不一樣 。
市場格局將會趨于穩定，一批真正意義上的全國性房企 ， 加上一批深耕的區域類房企和一批以“地產+”業務立足的特色房企，在行業各顯神通 。
前些年沖擊千億的那些黑馬選手，還有幾匹安在？如今，他們都落入同樣的陷阱 。
碧桂園以“高周轉模式”登頂之后，市場趨之若鶩，誕生了一批“小碧桂園” ， 最典型的便是中梁 。然而，中梁將物業公司賣給碧桂園服務之后，仍然處于艱難的自救之中 。
事實證明，所有行業成熟期之后的格局構成，其實都大差不差 。
從開發到開發+運營的轉變 ， 這其實也是地產行業都看到、且一直在推行的方向 。畢竟，賣房是一次性的交易，小區的物業費、商場的流量、公寓的租金，才是長流水 。
變革已經撲面而來，無論從哪個趨勢來看 ， 碧桂園都是首當其沖 。
如果說流動性危機是碧桂園短期之痛，長期的壓力 ， 則是碧桂園長期重倉三四線城市造成的 。
低線策略幫碧桂園抓住了上一輪城鎮化、棚改貨幣化的機遇 。但是，這種策略在分化時代，將給公司帶來巨大的去化壓力——所以你看，恒大旗下大多是賣了卻沒能交付的房子 ， 而碧桂園旗下居然有很多現房無人問津 。
今年上半年，在碧桂園的銷售金額構成中 ， 有69%來自三四線城市，有31%來自一二線城市 。2020年至2021年 ， 在公司權益合同銷售金額中，分別有54%和64%的銷售收入來自三四線城市 。
這種“拼多多式”的崛起方式 ， 注定造成了口碑的下滑，“給你一個五星級的家”被調侃為“給你一個五星期的家”，代表了業主們深深的無奈 。
長期習慣于大干快上的地產開發模式，導致碧桂園在運營類業務上的缺位 。2019年，公司提出“高科技大型綜合企業”的定位，將地產、機器人和現代農業確定為企業發展的“三駕馬車” 。
農業板塊的“鳳凰優選”，遭遇大面積關店后，基本再很少提起 。楊國強雖然對機器人業務比較上心，但離真正的大規模應用，還有相當大的差距 。

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