野村：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退加劇 _住房

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隨著美國(guó)購(gòu)房者的償貸能力接近幾十年來(lái)的最低水平，在高利率壓制下，美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)正在失速，房地產(chǎn)正成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的拖累，但野村證券認(rèn)為還沒(méi)到最糟的時(shí)候，房地產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)衰退。
野村證券在11月14日的報(bào)告中指出，高抵押貸款率正對(duì)房屋銷(xiāo)售構(gòu)成壓力，疲軟的住房銷(xiāo)量將進(jìn)一步作用于房產(chǎn)價(jià)格和美國(guó)建筑業(yè) ，這些都將加劇美國(guó)房地產(chǎn)的衰退。
野村認(rèn)為，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，房屋銷(xiāo)售量和開(kāi)工率已經(jīng)見(jiàn)頂，從今年二季度開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)已走向衰退，而房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌正在加深衰退。同時(shí)也表示，由于承銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)的大大收緊和MBS市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理框架的改善，出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很低。
房?jī)r(jià)下跌加深衰退
標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller數(shù)據(jù)顯示，全美房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)3個(gè)月放緩，今年7月至9月房?jī)r(jià)增速分別環(huán)比下降0.6%、1.0%和0.5% 。野村指出，抵押貸款率的新高使得購(gòu)房需求降低，也使房?jī)r(jià)增速放緩，并預(yù)測(cè)未來(lái)抵押貸款率或?qū)⑦M(jìn)一步上升，使得衰退加劇，報(bào)告中寫(xiě)道：

我們預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在2023年第二季度進(jìn)一步加息，這將推升抵押貸款利率，會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間對(duì)住房部門(mén)產(chǎn)生不利影響。
我們預(yù)測(cè)名義住房?jī)r(jià)格將從高點(diǎn)下跌10—15%，現(xiàn)有住房銷(xiāo)量將從當(dāng)前水平下降15-20% ，達(dá)到年化36-39萬(wàn)套的低點(diǎn)，相當(dāng)于從2022年1月的峰值下降40-45% 。
此外，由遠(yuǎn)程工作帶來(lái)的購(gòu)房需求將急劇減少，如果經(jīng)濟(jì)衰退比我們預(yù)期的更嚴(yán)重，那可能會(huì)進(jìn)一步削弱購(gòu)房需求。相反，如果長(zhǎng)期貸款利率早于預(yù)期見(jiàn)頂也可能會(huì)刺激需求，讓房屋銷(xiāo)售回暖。

野村指出，2020年3月至2022年6月期間，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了42%，在抵押貸款利率于2022年第一季度急劇上升前，新購(gòu)房者的月供相對(duì)于收入占比很低，因此即使在房?jī)r(jià)飆升的情況下也能負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià) ，可隨著抵押貸款率創(chuàng)新高，一切都發(fā)生了巨大變化：

截至11月8日，30年期固定抵押貸款利率已從3.11%上升到7.08%，繼續(xù)維持高位。從歷史來(lái)看，低抵押貸款利率可以使購(gòu)房者承受高房?jī)r(jià)，但這種情況已不再存在，新購(gòu)房者的月度抵押貸款支付額占收入的比重已從16%的低點(diǎn)上升至最高點(diǎn)30% 。

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新屋開(kāi)工數(shù)量降低，加劇衰退
野村在報(bào)告中指出，高房?jī)r(jià)和高抵押貸款利率導(dǎo)致住房需求持續(xù)疲軟，這將使新屋開(kāi)工建設(shè)數(shù)量也隨之疲軟。由于住房庫(kù)存集中在新房和現(xiàn)房部分，這會(huì)進(jìn)一步加劇房屋銷(xiāo)量下滑對(duì)新屋開(kāi)工量的影響，報(bào)告稱：

從歷史上看，新房庫(kù)存的增加說(shuō)明新屋開(kāi)工量會(huì)降低。從2022年4月開(kāi)始，基于新庫(kù)存的過(guò)剩及對(duì)收入和就業(yè)下降的預(yù)測(cè)，我們預(yù)計(jì)年化住房開(kāi)工率將繼續(xù)下降。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，Months Of Inventory(MOI:市場(chǎng)上正在出售的房屋需要多長(zhǎng)時(shí)間賣(mài)完)顯示，現(xiàn)在賣(mài)出新房所用時(shí)間正逐步上升并維持在高位，已于2008年金融危機(jī)時(shí)相似。
基于此，我們預(yù)測(cè)住房開(kāi)工率可能會(huì)繼續(xù)走低，并且該趨勢(shì)會(huì)延續(xù)很久。

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