野村：美國房地產(chǎn)市場衰退加劇( 二 ) _住房

2022年第二季度和第三季度，住宅投資已經(jīng)分別環(huán)比下降17.8%和26.4%，我們預(yù)計(jì)該趨勢將持續(xù)到2023年下半年。
此外，由于銷售增速已大幅放緩，中介費(fèi)和所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成本的下降也可能會繼續(xù)拖累住宅投資。
伴隨著制造業(yè)增速放緩和消費(fèi)者支出減少，住宅建設(shè)量的下滑將進(jìn)一步成為GDP增長的阻力，這也與我們對2022年第四季度開始的經(jīng)濟(jì)衰退的預(yù)期一致。

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根據(jù)11月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，美國10月份新屋建設(shè)數(shù)量繼續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，上月新屋開工總數(shù)年化為143萬戶，環(huán)比下降4.2%，前月的數(shù)據(jù)有所上修，獨(dú)戶住宅建造年率降至85.5萬戶，為2020年5月以來的最低水平。
衰退所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)低
野村在報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，盡管住房銷售急劇下降，但他們認(rèn)為產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很低。報(bào)告指出：

我們認(rèn)為住房部門出現(xiàn)大面積違約和不良銷售的風(fēng)險(xiǎn)很小。隨著住宅投資的萎縮，住房部門的放緩可能會拖累國內(nèi)生產(chǎn)總值，但不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 。與金融危機(jī)的情況不同，最近幾年，有購房意愿的人往往擁有更高的信用分?jǐn)?shù) ，他們更有可能鎖定固定的抵押貸款利率
從2005年開始的兩年時(shí)間，大約有12.9%的抵押貸款發(fā)放給了次級借款人（信用分?jǐn)?shù)低于620 分）。但在2020年第三季度開始的兩年時(shí)間里，次級借款人在抵押貸款發(fā)放中的比例下降到2.0% 。
此外，隨著承銷標(biāo)準(zhǔn)的大大收緊和MBS市場風(fēng)險(xiǎn)管理框架的改善，抵押貸款持有人普遍違約而導(dǎo)致出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很低。

同時(shí)野村也在報(bào)告中警告稱風(fēng)險(xiǎn)很小但依然存在，隨著房價(jià)漲幅的回落，近期首次購房者并不能依靠房價(jià)升值獲得大量的財(cái)富增長，并且這些購房者的首付往往也較少，因此有可能產(chǎn)生不良銷售。報(bào)告指出：
【野村：美國房地產(chǎn)市場衰退加劇】

全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）數(shù)據(jù)表明，2021年首次購房者的平均首付為7% ，而重復(fù)購房者的首付為17% 。因此，我們預(yù)測如果未來住房價(jià)格回調(diào)10-15%，可能會導(dǎo)致許多近期首付較少的購房者在抵押貸款上的欠款超過其房屋的價(jià)值。
考慮到這種房價(jià)下跌可能與失業(yè)同步發(fā)生，可能會導(dǎo)致不良銷售（取消贖回權(quán)或賣空），從而增加房價(jià)的下行壓力。
然而，在2021年，首次購房者只占購房的26% 。這代表了美國自住房屋總數(shù) 的1.9%，這表明這些最近的首次購房者可能是脆弱的，他們只占整個(gè)住房市場的一小部分