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地產2023，告別“千億時代”( 二 )

生活百科地產商


行業巨震 ， 連頭部企業都無法幸免 。
以曾經的行業頭部公司“碧萬恒”三家為例，其中碧桂園、萬科兩家的2022年合約銷售額分別為4643億元及4202億元，至于恒大2022年合約銷售額僅為455.3億元 。而就在兩年前，碧桂園、恒大、萬科三家銷售額均超過7000億元 。
寒潮沿著產業鏈向周邊蔓延 。2023年的第一個“大新聞”由紅星美凱龍貢獻 ， 這家享譽大江南北的家居商城運營商，將自己經營多年的成果拱手讓給了廈門建發 。后者是廈門的知名國企，近兩年間在上海拿地風頭正盛 。
千億時代正在遠去，連帶著商業格局開始洗牌、重構 。
重 塑
一大批房企用自身經歷反復將“大而不倒”定律證偽 。億翰智庫在研報中指出，“增速放緩已是不爭的事實，規模為王的時代已近終結 ， 未來的競爭焦點也必然迎來新的轉向 。”
2021年年報發布會，萬科董事會主席郁亮為業績下滑，向股東當眾致歉 。“當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑 。”
郁亮沒說出口的是，過去幾年間 ， 地產商們在追逐規模的同時，也在被規模“綁架” 。
2018年，旭輝林中曾提出一個“三種規模論” 。他認為地產公司的主流規模是1000億以上的生存模式；其次是3000億以上的競爭模式；第三種是5000億以上的發展模式 。
在很長一段時間內，“千億才可談生存”都是中小房企迫切需要解決的問題 。2018年前后，“三年千億”的口號聲在全國各地的地產公司內此起彼伏 。談及房企們對規模的追逐，林中直言，因為這個行業沒有技術登壁壘，但存在資金、人、土地三大資源的較量 。
人往高處走，資金流也遵循馬太效應 ， 向頭部集中 。
重慶市曾在2018年7月20日頒布過明文規定，對規模靠前的房企進行差異化監管 。
該文件重點提及 ， 在市城建開發辦最新公布的重慶市開發企業信用綜合排名中，排名在前30名的開發企業，享受首付款使用免監管政策；信用排名在第31到130名的開發企業，降低10個百分點的首付款監管比例；排名在第131--300名的開發企業，降低7個百分點的首付款監管比例 。
此外，文件還規定由中國房地產業協會最新評選公布的中國房地產500強前100名企業，享受房地產信用綜合排名前30名企業的優惠政策 。
比起首付款監管比例 ， 對于地產公司來說，金融機構們的融資態度更為重要 。據多位業內人士透露，無論是地方政府還是銀行機構或是信托、基金等資方 ， 都有一個以規模為排名依據的白名單 。“只有排名前三十的企業，才有可能會放款 。”
房地產商、金融機構、地方政策，多方共舞將“銷售規模”渲染成地產商的財富秘鑰，催生了一大批注水、“買排行”的亂象 。2018年以來，規模躍進的地產商大多擁有著較低的權益占比，實際經營能力與紙面銷售規模存在著較大的落差 。這也不難理解，為何當行業下行，一大批企業規模如氣球泄氣般陡然下降 。
時移世易，但一個邏輯崩塌 ， 往往伴隨著一個新邏輯的建立 。以2021年為分界線，地產行業的發展邏輯從規模加速過渡到“安全” 。整個2022年間，不乏有房企發行新債，但其有一個先決條件——未違約 。
不過，眼下這一局面正在被打破 。
守 望
今年1月12日 ， 旭輝拿到中債增提供的保函 。該文件顯示，旭輝將在銀行間市場發行金額不超過15億元的中期票據，期限為3年，由中債增提供全額擔保 。同期中駿、雅居樂、新希望地產等地產企業的中期票據的狀態也已更新為“完成注冊” 。

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