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華商親歷韓國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)暴 韓國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲

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過(guò)去幾年，韓國(guó)房?jī)r(jià)走出一波大漲行情，包括首爾在內(nèi)的很多城市的價(jià)格，都出現(xiàn)了大幅上揚(yáng) 。但大致從2022年下半年開始，高企的韓國(guó)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)頭向下，價(jià)格與成交量均下滑明顯 。
十幾個(gè)月的時(shí)間，韓國(guó)央行加息300個(gè)基點(diǎn)，被市場(chǎng)認(rèn)為是該國(guó)房?jī)r(jià)下跌的重要因素 。利率的上升產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，讓特殊的傳貰(發(fā)音：shì)房制度的金融風(fēng)險(xiǎn)被放大，房東的拋售行為加速了房?jī)r(jià)走低 。一位受訪華商的女兒就遭遇了傳貰房無(wú)法退還押金的情況，他說(shuō)，“目前傳貰房已經(jīng)引發(fā)很多糾紛，成為了韓國(guó)社會(huì)的一個(gè)大問(wèn)題 。”
暴漲之后現(xiàn)暴跌
“韓國(guó)人和中國(guó)人一樣，受傳統(tǒng)思想影響比較大，都喜歡買房子 。”1959年出生在韓國(guó)、目前是韓國(guó)中華總商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的宋國(guó)平對(duì)中新經(jīng)緯介紹，中韓之間有很多地方是相通的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有相似之處 。
宋國(guó)平觀察，目前的價(jià)格大幅下跌，與前幾年房?jī)r(jià)過(guò)度攀升有關(guān) 。疫情期間，韓國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，出臺(tái)了一些刺激政策，這導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在2019年至2022年，首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅至少在2到3倍，核心區(qū)域的漲幅甚至更高 。
疫情期間，韓國(guó)央行——韓國(guó)銀行多次大幅下調(diào)基準(zhǔn)利率，并在2020年5月將基準(zhǔn)利率降至0.5%，創(chuàng)下歷史新低 。這一低基準(zhǔn)利率維持了15個(gè)月 。韓國(guó)中華總商會(huì)常任副會(huì)長(zhǎng)王琇德對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“當(dāng)時(shí)不到1%的利率，相當(dāng)于政府給民眾發(fā)錢，而在各行業(yè)都比較蕭條的時(shí)候，大家除了買股票，就是去買房，導(dǎo)致大批民眾涌入到住房市場(chǎng) 。”他稱，當(dāng)時(shí)韓國(guó)全國(guó)的房子都在漲價(jià)，平均漲幅在1倍以上，首爾地區(qū)的漲幅在2倍以上 。
韓國(guó)KB國(guó)民銀行發(fā)布的樓市統(tǒng)計(jì)資料顯示，2020年9月，首爾公寓的平均交易價(jià)格突破10億韓元(10.0312億韓元)，到2021年4月突破11億韓元(11.1223億韓元)，2021年10月的平均交易價(jià)格為12.1639億韓元(約合661萬(wàn)元人民幣) 。也就是說(shuō)，首爾公寓的平均交易價(jià)格在13個(gè)月時(shí)間上漲超2億韓元，漲幅達(dá)21% 。
隨著首爾房?jī)r(jià)暴漲，民眾的購(gòu)房需求逐漸轉(zhuǎn)移到首都圈地區(qū) 。韓國(guó)KB國(guó)民銀行數(shù)據(jù)顯示，2021年10月時(shí)，京畿道公寓的平均交易價(jià)格為5.911億韓元，仁川市也漲至4.2471億韓元 。
房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，讓超低的基準(zhǔn)利率難以維持 。早在2021年1月，時(shí)任韓國(guó)央行行長(zhǎng)的李柱烈表示，近期大量資金涌入資產(chǎn)市場(chǎng)、家庭負(fù)債規(guī)模也大幅增加，2021年有必要適時(shí)有序地將寬松政策轉(zhuǎn)為正常 。2021年8月“靴子”落地，韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率從0.5%上調(diào)至0.75% 。此后，韓國(guó)央行加息步伐迅速，至2023年1月將基準(zhǔn)利率上調(diào)至3.5%，累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)，并維持至今 。
王琇德稱，“以前的貸款利息可以忽略不計(jì)，現(xiàn)在房貸利率漲到了7%、8%甚至更高，很多購(gòu)房人連銀行利息都還不上，房?jī)r(jià)就迅速下調(diào) 。”
韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，該國(guó)2023年4月份的房?jī)r(jià)指數(shù)較3月下降0.47%，已是連續(xù)11個(gè)月下跌，也是11年來(lái)最長(zhǎng)的一段房?jī)r(jià)下跌時(shí)期 。王琇德稱，“在2023年，韓國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)平均下降了近40%，首爾等大城市的房?jī)r(jià)下降約30%，小城市下降50%，聽說(shuō)還有一些地方下降了60% 。”盡管房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，但宋國(guó)平、王琇德均表示，目前韓國(guó)的房?jī)r(jià)依舊要高于疫情之前 。
傳貰房推波助瀾
韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種特殊的制度，它被外界認(rèn)為是該國(guó)房?jī)r(jià)暴漲暴跌的原因之一，這就是傳貰房制度，或者叫全租房、典租房制度 。
傳貰房，是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇 。在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值50%-80%(具體由合約雙方協(xié)議)的單一保證金，其后在整個(gè)租約期間無(wú)需支付其它租金，房東則需在合約期滿后退還所有押金 。租約期間押金的利息收入與租戶無(wú)關(guān)，歸房東所有 。

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