國泰君安在一份研報中稱，在低利率時期，一方面，租戶可以通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進同級別住宅；另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場，或者購入新的房產并以傳貰房的方式繼續(xù)出租 。在這種方式下，租客節(jié)省了開支，房東增加了個人資產，即使利率較低，銀行業(yè)也通過龐大的業(yè)務規(guī)模獲取不菲的利差收入 。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房在過去幾年間價格大幅上漲 。
王琇德稱，傳貰房在韓國已經存在很長時間，由于過去幾年銀行貸款利率很低，租客每月所還的利息比租金還要低，因此，很多租客就選擇申請一筆貸款，將租房押金支付給房東，如此一來，每月只需要支付很少的利息，就能住上更好、更大的房子 。房東拿到這筆錢，就再買房，然后再出租，不斷地滾雪球，助長了有錢人的炒房行為 。他觀察到，在韓國的租房市場中，選擇傳貰房方式的比例一直很高，選擇月租的主要是品質差一些的房源和單間房源 。
但這一制度的缺陷在于，若銀行貸款利率上調、租客支付的利息高于租金，租客會選擇大范圍退租，房東卻無法短期退回押金 。韓國央行自2021年8月以來大幅加息，讓傳貰房制度出現(xiàn)崩塌 。
王琇德說：“目前傳貰房已經引發(fā)很多糾紛，成為了韓國社會的一個大問題 。”韓聯(lián)社5月份報道，韓國多地發(fā)生傳貰房詐騙案，其中仁川“建筑王A某”案件規(guī)模最大，涉案金額高達388億韓元(約合2.03億元人民幣)，受害租戶多達481人，其中已有3人輕生 。
國泰君安稱，在對傳貰房需求下降的同時，部分房東不得不出售手中的房產以歸還租客押金，這就導致了韓國的房價加速下行 。與此同時，仍有相當一部分房東無力償還租客押金 。因此韓國出現(xiàn)了一個現(xiàn)象，在房價大幅下跌的情況下，即使有新的租戶愿意接盤傳貰房，收到的押金也很難償還原租戶的全部押金，房東為了挽留原租戶以避免資金鏈斷裂，甚至開始向租戶倒貼房租 。
王琇德說：“我的女兒在外面租房子就遇到了這種情況，去年退租時，房東只退回一部分押金，還有約100萬元人民幣沒有退回來 。這個房東是自己蓋的房子，專門做傳貰房出租，實力還算比較高，經過協(xié)商，沒退回的押金的貸款利息就由房東繼續(xù)承擔 。現(xiàn)在能這樣做就算好的了，好多房東已經沒能力返還押金 。”宋國平則稱，傳貰房出問題后，目前越來越多租客已經選擇普通的租房方式 。
房價何去何從？
【華商親歷韓國房價風暴 韓國房價瘋漲】目前的韓國，面臨著家庭負債較高、出生率低迷等問題，在一些分析人士看來，這成為拖累該國房價未來走勢的不利因素 。
國際金融協(xié)會(IIF)2022年6月發(fā)布的一份報告顯示，2022年一季度，韓國家庭債務占國內生產總值(GDP)的比例高達104.3%，在受調查的36個國家和地區(qū)中排名第一 。在東亞國家和地區(qū)中，中國香港、中國大陸、日本的這一比例分別為95.3%、62.1%、59.7% 。
韓國企劃財政部近日稱，經合組織(OECD)將韓國2023年的經濟增長預期從此前的1.6%下調至1.5%，將明年的經濟增長預期從2.3%下調至2.1% 。
國泰君安分析：“雖然美聯(lián)儲等央行紛紛表態(tài)高利率引發(fā)的銀行業(yè)第一輪危機已經過去，但是韓國用實例傳達出這樣一個信號：加息的‘潘多拉魔盒’并沒有合上，資產價格和杠桿的壓力仍然會讓很多投資者夜不能寐 。”
韓國政府則出臺政策穩(wěn)定樓市 。據韓聯(lián)社，韓國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬今年3月表示，該國今年公寓、聯(lián)體住宅等共同住宅的基準房價同比下降18.6%，為2005年實施相關制度以來最大減幅 。他表示，基準房價下降歸因于政府爭取穩(wěn)控樓市的政策和央行加息 。征收綜合房產稅的房價基準從6億韓元上調至9億韓元(約合474萬元人民幣)，同時下調稅率也將發(fā)揮穩(wěn)定樓市的作用 。（采訪人員 薛宇飛）
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