購房貸款償還利息的方式哪個好？銀行貸款還貸方式利息天壤之別！
一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是 ， 采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別 。貸款額在40萬元左右、限期30年的，利息差額可以達到10萬元之巨！至于這個 ， 不少人都還被蒙在鼓里——兩種還貸法利息差額大，在此筆者通過咨詢專業融資顧問，為您梳理其中的關鍵點 。
市民劉先生上個月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續，每月還貸額近2000元 。誰知道就在本月即第一次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事———他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同，但是總體還貸利息卻相差近2.5萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式 。而此前，劉先生稱自己對另一種還貸方式一無所知 。
“在簽合同的時候，銀行工作人員只是抱來一大堆貸款合同 ， 密密麻麻的，然后幫你一會翻到這里、一會翻到那里，指著一些空白的地方，讓你簽上姓名、填上身份證號碼、按上手印即可，根本沒有提及還有另外一種還款方法 。”
簽下這份貸款合同后，劉先生自己測算了一下，利息總額高達17.6萬多元 。要不是親戚提醒 ， 劉先生還以為貸款就是這樣辦的，又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來又仔細翻了好幾遍 ， 發現合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇，但是空白處已經被銀行事先填上了等額本息還款法，根本就沒有自己考慮的余地 。他請朋友算了一下，如果套用另外一種還款方法，那么自己30萬元、20年商業性住房貸款利息總額不到15.2萬元，比現在要少2.49萬元 。
銀行普遍主薦“等額法”為了探明究竟，連日來，采訪人員也以購房人的身份對南京多家銀行進行了暗訪 。
在農業銀行新街口支行的消費信貸超市，采訪人員表示準備購買一處總價為80萬元的商品房，首付30%，公積金貸款12萬元，余下的44萬元準備辦理商業貸款，30年還清 。一位工作人員熱情地接待了采訪人員 。她首先給采訪人員介紹了本息還款法（等額法），通過測算 ， “月還款額”一項顯示為2372.78元；采訪人員隨之詢問有無其他的還款方式，該工作人員說還有另一種“本金還款法”（遞減法） 。每個月的還款額都不同，從3000元左右逐漸遞減到1000多元 。
究竟選擇哪一種方法呢？以下是采訪人員和該工作人員的一段對話：
“兩種還貸方法哪一種更合算呢？”“總的說來第二種遞減法少付點錢，但是一般人都不會等到30年才還清的，如果提前還貸的話就沒有那么大差距了 。何況使用遞減法雖然后面還得少 ， 但是一開始壓力太大了 ?！?br /> “哪一種更方便呢？”“當然是第一種等額法方便，每個月只需按月還給銀行相同數額的錢就行了 。第二種遞減法每個月的錢數都不同，算起來也很麻煩……所以我們一般都推薦客戶選擇等額法 ?！?br /> 隨后，采訪人員繼續以購房人的身份電話咨詢了商業銀行、招商銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行，大多數都以介紹“本息還款法”即等額法為主，有的甚至根本不提及遞減還款方式 。雖然一些銀行工作人員最終也承認應該按照個人的不同情況選擇還款方式 ， 但是從其話語中，可以很明顯地聽出對等額法的傾向性 。
銀行傾向性在于息差導致銀行產生這種傾向性的原因何在呢？一位從事金融行業多年的人士一語道破：“關鍵在于息差 ?！?br /> “兩種方法的利息差距大著哪！”該位人士以采訪人員暗訪的例子進行了一番計算 ， 得出的結果令人震驚———同樣是44萬元、30年的商業性貸款，等額法的利息總額為41.4萬多元，而遞減法為29.7萬元左右 。兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬元之多！
該人士稱 ， 同樣一筆貸款業務，對于“吃利息飯”的銀行來說 ， 當然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法 。就像普通商品買賣一樣，一般的商家都會推薦顧客購買價格高、利潤高的商品 ， 怎么會推薦價格低、利潤低的商品呢？
至于銀行解釋的“等額法比遞減法方便”的理由，采訪人員發現 ， 使用遞減法實際上也并不如想像的那么麻煩 。雖然每個月的還款額都不同，但是具體數額并不需要人力測算，銀行的計算機系統十分輕松地便可以打印出30年中每一個月還款數據的表格，購房人只需遵照交錢就行了 。
而另外一個“遞減法開始還款壓力大”的解釋，采訪人員通過業內人士測算發現 ， 雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000元左右，但是相對于等額法2372元來說，也就高出620元左右，且持續時間也只有一年零兩個月 。大多數時間的還款額集中在2000多元和1000多元之間 。相信600多元的差額大多數購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達11多萬元，值得大多數購房人重新考慮 。
銀行稱沒占到便宜昨日 ， 建行、中行、農行、民生等幾家銀行在接受采訪人員采訪時稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實際上兩者的計算原理是一回事 。
【購房貸款償還利息的方式哪個好？銀行貸款還貸方式利息天壤之別！】“不存在銀行占便宜 。首先，兩種還貸方法并不是哪家商業銀行自己制定的，而是央行規定的 ?！苯ㄐ薪K省分行房地產信貸處處長叢華昌介紹說，1998年5月央行頒布了《個人住房貸款管理辦法》 ， 規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法 。不管是哪種還貸方法都是符合規定的 。而且實際上兩種還款方法計算原理是一樣的 。
“簡單地看，兩者利息是相差一定額度，但是對于銀行來說 ， 并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因為這兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的 ?！?br /> 據叢處長解釋，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發生了變化 。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金 ， 所以越往后所占銀行本金越少，因而所產生的利息也少 。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多 ， 所以利息也會相應增加 。
針對目前老百姓對兩種還款方式不太了解、不太熟悉的現狀，昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前，將加強告知義務 。
“可能我們的部分柜面人員會覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習慣于這種還款方式，所以就沒有對遞減法進行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了 ?！?br /> 一些銀行表示，今后在辦理住房貸款前 ， “要將話說在前面”，讓客戶自主選擇 。
消協稱購房人有知情權南京市消費者協會秘書長孫建和在剖析上述現象時說，貸款購房也是一種消費行為，消費者享有《消法》賦予的知情權和選擇權 。銀行作為向消費者提供服務的經營者 ， 有義務在服務場所的顯著位置公示兩種不同的服務內容，即兩種不同的還款方式 。另外，還應該客觀地且明確地向消費者介紹兩種還款方式的不同之處 ， 以及各自的利弊，否則，就是侵害了《消法》賦予消費者的權利 。
我國《消法》第八條、第九條規定 ， “消費者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務的真實情況的權利”；“消費者有權自主選擇商品或者服務方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項服務”；“消費者在自主選擇商品或服務時，有權進行比較、鑒別和挑選 ?！?br /> 孫建和認為 ， 如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了《消法》的上述規定 ， 對消費者的知情權、選擇權構成了侵害 。
原因在雙方信息不對稱貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法，這是中國人民銀行的明文規定 。然而，為何到了實際操作中 ， 一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導致本金還款法“銀行不薦、消費者不知”的根本原因究竟是什么？
受訪的多位專家及業內人士均一致指出，購房人和銀行之間嚴重的信息不對稱，是首要原因 。在市場經濟條件下 ， 這種信息不對稱的局限必然可以給銀行有意無意隱瞞信息、牟取更多利息收入創造有利條件；而購房人由于信息缺乏，必然處于弱勢 。
錢蘇平律師說，消費者畢竟不是銀行家，人民銀行的規定也只是面對銀行而設的，普通人無從得知 ， 所以在選擇購房貸款時，往往是銀行說什么就是什么，具有一定的盲從心理 。
陳廣華律師也認為 ， 在貸款購房過程中，銀行和購房人處于明顯的不平等地位 。銀行占有了大量消費者不具備的信息，而且有充分的理由和條件對消費者購房作出主觀引導 。
兩種還貸方式比較1、計算方法不同 。
等額本息還款法 。即借款人每月以相等的金額償還貸款本息 。
等額本金還款法 。即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，2、兩種方法支付的利息總額不一樣 。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”；3、還款前幾年的利息、本金比例不一樣 ?！氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大（有時高達90%左右） ， “本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高時也就各占50%左右 。
4、還款前后期的壓力不一樣 。因為“本息還款法”每月的還款金額數是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣 ， 但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下 ， 后期的壓力要比前期輕得多 。
工薪族購房的兩種貸款方式工薪族貸款可用公積金貸款和“按揭”貸款二種方式 。
（一）用公積金貸款購房 。公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購房而設立的一種低息長期貸款 ， 由建設銀行房地產信貸部門發放 。寧德市規定最高貸款限度為3萬元，貸款償還最長年限7年 。公積金貸款的對象是：具有城鎮常住戶口，繳存住房公積金的職工 。貸款條件是：有相當于所購住房價格30％以上的自籌資金（可以用住房公積金存款抵充），有償還貸款本息的能力，同意辦理住房抵押和保險 。貸款額度在可貸額度和最高限度內 ， 根據具體情況確定 。
貸款本息是如何償還的呢？償還時采用每月等額均還的方式 。還款方式：每月償還貸款本息=貸款本金×月利率十貸款本金×月利率／（1十月利率）還款總月數－11] 。
（二）用“按揭”貸款購房 。對于無法享用公積金低息貸款的家庭，可爭取享用“按揭”貸款 。但按揭貸款僅對某些房產項目提供支持，故選得當，才能享受按揭貸款，但它與公積金貸款相比，利率較高 。按揭貸款的對象和條件，與公積金貸款基本相同 ?？少J額度主要根據償還能力而定，每月經濟收入應高于每月貸款償還額的2倍 。貸款限額不得超過房價的70％，貸款最長償還期限20年 。
