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【長坡薄雪 | 學兵萬科】
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編者按：每個時代，每個行業，都會有一條正確的坡道 。
2022年，中國經濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰 ， 出口、消費、房地產在時局變化中不斷調整，尋找重啟與復蘇的道路 。
為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪” ， 全面深度報道房地產及關聯產業鏈的標桿企業，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？
與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度 ， 解讀中國經濟與各行各業的未來機會 。
觀點網 經過一年多排兵布陣 ， 萬科的“集團軍”模式已基本確立 。
2022年12月2日 ， 萬科內部發文，經集團總裁祝九勝提議 ， 張海、朱保全出任公司聯席總裁，協助總裁祝九勝負責開發經營業務和經營服務業務的管理 。
這是萬科首次設立聯席總裁制 。
一年半前的2021年6月，萬科業務討論會上，祝九勝曾提議，行業陣痛期需要全面加強統籌作戰，發揮集團軍優勢 。地產板塊成立開發經營中心，重新劃分七大區域，包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北，上海區域區首張海擔任開發經營中心負責人 。
3個月后，開發經營中心升級為開發經營本部，全面統籌管理七大區域；與此同時，萬物云董事長朱保全開始密集走訪調研物業之外的經營服務業務，統籌相關工作 。
從這時開始，萬科內部已確認由張海、朱保全協助祝九勝統管兩條業務線，張海負責開發經營業務，朱保全負責經營服務業務 。這期間，劉肖、王海武等一眾高管也被調任到新的崗位 。
萬科20年前所創立的職業經理人制度，歷來被視為國內企業管治范本之一，關鍵便在于分權與集權之間的平衡 。
如今面對地產行業變局，從各自為戰到合兵一處 ， “學兵”萬科先要做的是穩住陣腳 。
止跌企穩
2022年3月31日舉行的2021年業績會，面對上市31年以來第三次凈利潤下滑，萬科董事會主席郁亮向52萬名股東鄭重致歉，并立下“止跌企穩，穩中提升”的軍令狀 。
2022年前三季度，萬科累計實現營業收入3376.7億元 ， 同比增長24.4%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤170.5億元 ， 同比增長2.2% 。
其中，房地產開發業務結算面積為2261.5萬平方米，貢獻營業收入2958億元，分別同比分別增長21.7%和24.8% 。
房開業務貢獻總營收的87.6% 。
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數據來源：企業公告、觀點指數整理
2022年前三季度 ， 萬科新增27個開發項目，總規劃計容建筑面積約485.9萬平方米 。而2021年同期，萬科新增132個開發項目，總建筑面積約2241萬平方米 。
據觀點指數數據 ， 萬科1-11月權益拿地均價1.15萬元/平方米，聚焦一二線城市核心地段 。
也是年初那場業績會，張海表示開發經營本部的要求是，“止跌、企穩、回升，以前確實會出現都想往自己區域多投的情況，從去年開始這樣的方法就不做了，投資更加集中地向市場穩定、安全邊際高、團隊操盤能力強的地區傾斜 ?！?br /> 截至2022年上半年末，萬科土地儲備達到4705萬平方米，同比減少20.8% ， 尚可滿足兩三年的銷售需求，一線城市、強二線城市和其他城市占比分別為21%、42%和37% 。
