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編者按：每個時代，每個行業 ， 都會有一條正確的坡道 。
2022年，中國經濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰，出口、消費、房地產在時局變化中不斷調整，尋找重啟與復蘇的道路 。
為了檢視過去及展望未來 ， 觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產及關聯產業鏈的標桿企業，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？
與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度 ， 解讀中國經濟與各行各業的未來機會 。
觀點網 作為港交所首只以物流地產資產為主的REITs，順豐房托自申請上市就獲得了支持，不僅實現快速過會，還引入東方資管及加拿大背景的投資基金作為戰投 。
從2021年5月17日掛牌破發開始，順豐房托便基本處于估值走低的狀態 。
截至2023年1月4日，該基金報收3.01港元 ， IPO以來跌幅錄得39.56% 。受估值拖累，順豐房托年化分派收益率達到8%，是目前收益率最高的倉儲物流類REITs之一 。
另一邊廂，是方興未艾的內地基礎設施公募REITs市場 。
就在順豐房托上市后不足半個月 ， 首批9只REITs正式啟動發行工作 。在政策支持下，越來越多企業參與這場資產證券化熱潮，嘉實京東倉儲基礎設施REIT獲批后，滬深兩地交易所將累計有25只REITs 。
相比于順豐房托 ， 內地發行的基礎設施公募REITs更受投資者追捧，比如下半年華夏基金華潤有巢REIT網下認購倍數高達213.24倍 。同時截至1月4日，已上市的24只REITs經歷回調后仍錄得IPO以來平均14%的漲幅 。
于不同的節點做出的不同抉擇 ， 最終會醞釀出不同的結果 。
盡管二級市場情緒暫未對順豐房托實質經營產生影響，該基金亦在積極尋求物流地產風潮下進一步擴大內地新經濟資產組合，但估值問題仍形成了一道枷鎖，限制了發起大型收購的空間 。
股價與資產
順豐房托自2021年2月10日首次向港交所遞交招股書，4月23日便迅速獲得批準 。同年5月5日起招股 ， 計劃發售5.2個基金單位，10%用作公開發售，共計集資約25.896億港元 。
至2021年5月14日招股結束，順豐房托最終定價4.98港元，香港公開發售認購倍數約5倍，國際配售認購倍數約3倍 。投資者參與熱情不高也預示了登陸資本市場的走勢，3天后該基金上市破發，低開4.49港元，較發售價跌約9.84% ， 而收盤報于4.17港元 ， 較發售價跌16.27% 。
為此 ， 順豐控股董事長兼順豐房托主席王衛曾在2021年年報表態：“雖然上市后出現的股票市場調整對順豐房托的基金單位價格表現造成影響，但我們堅信順豐房托可取得長期可持續增長 。”
從經營情況看，順豐房托基本達到了主席所提的可持續增長目標 。2018-2020年旗下香港、佛山、蕪湖三個物業錄得收益年復合增長4.4%；2021年上市后錄得收益2.44億港元，主要由于記賬時間為4月29日至12月31日 ， 若以2022年月平均收益測算，完整年度收益或有望突破3.6億港元 。
2022年上半年，得益于現有租戶持續擴大租用面積，加上順豐控股占用整個投資組合可出租面積的78.8%，順豐房托的經營表現有所改善 。
期內，該基金錄得收益1.98億港元 ， 受公允值增加2.10億港元的影響 ， 凈溢利（分派2021年收益前）約達2.75億港元 。
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