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長坡薄雪 | 順豐房托，先行者的冷風( 三 )

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長坡薄雪 | 順豐房托，先行者的冷風

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數據來源：企業公告，觀點指數整理
王衛也曾在順豐房托半年報中提及，關鍵增長動力主要來自“根據一項優先購買權向順豐控股收購可增加收益的現代物流物業” 。
從物業所處區域看 ， 根據世界銀行發布的物流績效指數報告，香港物流行業在2012年至2018年年度總排名中位居前十，尤其是國際運輸作為香港最大的優勢，期間平均排名僅次于比利時、瑞典；內地則排名27 。
香港物流業同樣成為近兩年各方資本扎堆的領域，包括2022年5月華潤以總價46.2億港元收購嘉里建設旗下柴灣、沙田倉庫；7月，ESR以52.57億港元投得葵涌物流地塊 。
不過，翟廸強接受觀點新媒體專訪時透露，順豐在香港已沒有其他大的投資物業，收購比較大型、有規模、現代化物流倉的機會也比較少 。
因此，順豐房托主要投資將集中在內地 。該基金表示，2022年下半年房托管理人將聚焦于分布內地不同城市且以順豐控股股份為主要租戶并帶來穩定收入來源的物業 ， 借此擴大投資組合 。
內地物流業由于供應較多，租金層面相比香港有相當大差距 。順豐房托布局的城市中，2021年底佛山現代物流物業平均租金約為每天每平方米人民幣1.20元，蕪湖整體租金約為每天每平方米人民幣0.80元 。
租金回報情況則截然不同，香港物流倉租金回報3-4% ， 內地物流項目特別是高標倉達到5-6%屬于常見現象 。順豐房托傾向于購買內地物業，特別是二三線城市物業 ， 租金回報可能達到6-7% 。
按照順豐房托2022年上半年的說法，順豐于內地的物流倉開發，已落成或在短期內會落成的總土地儲備差不多900萬平方米，已落成的有500萬平方米，當中比較成熟的物業有十幾個 。收購集團資產主要考慮已落成并營運的物業，出租率要達7成或以上的穩定水平，并希望集團為主要租客 。
順豐房托亦多次提及，希望上市兩年內將資產包由60億變成120億元 。從可行度分析 ， 該計劃可能面臨不小的挑戰 。
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數據來源：企業公告，觀點指數整理
一方面是資產負債結構限制 。港交所相關規則優化后，將REITs負債率上限提高到50%，順豐房托2022年6月底負債率由年初到30.6%升至34.5% ， 以此計算該基金僅有約12.14億港元加杠桿空間；計入期末現金及現金等價物3.60億港元，該基金約可再收購3個等同長沙物業（收購價4.93億港元）的項目 。
更何況，順豐房托管理層曾表示短期只想維持40%負債率，中期不希望達到45%，主要由于一旦太進??，捂煂й贮h魷值髡贍艿賈賂赫蝕锏?0% 。
在此情況下，要做大型收購繼續需要依靠股本融資，由于該融資方式籌集的資金屬于權益資本，可以提高資本率、降低負債率 ， 反過來也進一步放大債權融資的空間 。而股本融資同樣有門檻，若配股價格低于賬面資產凈值，會攤薄每股凈資產，并影響股價表現 。
2021年5月上市破發以來 ， 順豐房托股價近一年持續走低，11月以來有所回升，但也只有不到3港元的水平 。截至2023年1月4日收盤 ， 該基金報收3.01港元，相當于中期每股應占資產凈值5.13港元的58.67%，總市值也僅有24.08億港元 。
這本身形成一個循環 ， REITs要擴大規模就一定要做股權、債權方面的融資，若股市發展不好 ， 做不到股本融資就發展不了 。
至今，順豐房托仍未正式推出股本融資方面的計劃 。

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