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長坡薄雪 | 順豐房托，先行者的冷風( 四 )

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AH冷暖
順豐房托的投資組合中，香港青衣物業無論在估值還是業績貢獻上都占了絕對比重 ， 這在某種程度上促使順豐選擇了在港交所分拆REITs 。
從市場交易情況看，近年來H-REITs總體走勢較弱，內地赴港REITs存在難以跑贏恒生REIT指數的情況 。
截至1月4日，順豐房托股價較IPO下跌39.56%，這期間越秀房托基金下跌49.36%，相比之下恒生REIT指數下跌28.67%，均跑輸恒生指數（跌幅28.12%） 。
實際上 ， 除了領展，港交所其他REITs流動性都比較差，換手率處于低位 。
C-REITs卻是另一番蓬勃發展的景象 。
在順豐房托2021年初遞交招股書前，內地基礎設施公募REITs已蓄勢待發，物流亦是當時監管層鼓勵的七大底層資產之一 。
距離順豐房托上市掛牌僅不到半個月，2021年5月31日，內地首批共計9只REITs也正式啟動發行，其中包括底層資產為倉儲物流類的中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT 。
2022年12月27日，首只生物醫藥產業園REITs“華夏和達高科REIT”正式上市 ， 至此內地上市REITs累計已有24只，對應發行規模高達783.61億元；其中僅2022年上市的REITs就有13只 。此外，嘉實京東倉儲基礎設施REIT已獲批發行，也將在近期登陸資本市場 。
從認購角度觀察不難發現，內地首批上市REITs平均網下認購倍數約為8倍 ， 至2022年8月保租房REITs上市時達到新高，其中華夏基金華潤有巢REIT網下認購倍數高達213.24倍 。
即便是最新上市的華夏和達高科REIT，也錄得認購倍數151倍，反映市場追捧程度逐漸提高 。

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數據來源：企業公告，觀點指數整理
從股價走勢觀察，2022年中期內地REITs經歷一波暴漲，一度導致基金管理人發布風險預警 。此后股價有所回落，但截至12月23日 ， 已上市23只REITs經歷回調后仍錄得IPO以來平均17%的漲幅，與H-REITs形成鮮明對比 。
實際上，REITs尤其是產權類REITs的成功取決于底層資產的質量、物業的管理、向潛在租戶提供的租金水平等 。拋開二級市場的情緒，基金自身的資產管理情況才更值得關注 。
以順豐房托及中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT為例，3只倉儲物流REITs上市時底層資產均位于京津冀、長三角及粵港澳大灣區等核心商圈，占據了核心物流樞紐 ， 其中部分地區近年來鮮有出讓倉儲用地 ， 潛在價值均較大 。
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數據來源：募集說明書，觀點指數整理（1人民幣=0.8452港元）
2022年中期，上述3只倉儲物流REITs中，順豐房托、紅土鹽田港REIT出租率穩步上升，主要得益于關聯方作為主要租戶的策略，有助于保持滿租狀態，但客觀上存在集中度和依賴度過高的問題 。
中金普洛斯REIT租戶結構較為多樣化，市場化程度高，后續增長方面更具有想象空間 。2022年中期該基金平均租金從上市時約40元/平方米/月提高至43元/平方米/月，增幅高于同期其它2只REITs 。
優質的底層資產加上積極的資產管理 ， 使得3只倉儲物流REITs均保持了80%以上的經營利潤率，年化收益率也均在4.4%以上 。其中，順豐房托受到新收購的長沙物業攤薄影響，收益率有所降低，下半年計入該物業收入后 ， 收益率有望回升 。
但從分派率角度觀察 ， 順豐房托2022年中期收益分派率（年化）達到8.00%，其它兩只REITs在股價走高后，收益率則降至4%，已深刻反映出不同市場間的巨大差距 。

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