長坡薄雪 | 順豐房托，先行者的冷風( 二 ) _物業

文章插圖

數據來源：企業公告，觀點指數整理（2021年經營業績統計時間為4月29日至12月31日）
凈營業收入角度觀察，順豐房托上半年凈收入1.616億港元，高于2021年下半年的凈收入1.526億港元；同時經營利潤率（NOI Margin）從2018年不足76%逐步提高至2022年上半年的81.82% ，反映企業經過努力克服了疫情所帶來的影響。
對于房托基金而言，物業凈收入持續增長是保障分紅穩定甚至提高的重要指標。2022年上半年，順豐房托每股分紅為13.67港仙，上年同期為3.34港仙，上年全年則為17.24港仙。
順豐房托也提及，公司資產管理策略是將重點放在穩定出租率與租金上。上半年該基金總體出租率較2021年有進一步提高，達到98.1%；其中收益貢獻占比達79.4%的香港青衣物業，出租率從92.60%升至97.30%，主要因為采取積極的租賃策略，了解并促成租戶的業務拓展計劃以迎合不斷變化的趨勢。
順豐房托行政總裁兼執行董事翟廸強接受觀點新媒體采訪時曾解釋，香港物流物業租金大約120-160港元/平方米/月，內地大約20-60元/平方米/月。香港土地供應很少，物流倉供應也很少，因此出租率相當高，空置率只有1%-2%左右。

文章插圖

數據來源：企業公告，觀點指數整理
據觀點新媒體對比，上半年順豐房托錄得租金收入約1.65億港元，物業管理費收入1979.4萬港元，2021年（從4月29日至12月30日）則分別為2.04億港元、2388.3萬港元。按月均水平對比，租金、物管費兩項指標均有所提升。
租金收入及出租率快速提高，導致青衣物業的資本化率下調0.15個點至4.25% ，從而使項目估值上升3.5個點。以人民幣估值的佛山物業估值同樣提高2.1個點，主要由于市場租金上升所致，該項目近乎全部已由順豐控股租用。
相比之下，以人民幣計值的蕪湖物業估值下跌了4.1個百分點，這也是順豐房托唯一估值縮水的物流項目。這一定程度上也是長三角地區疫情造成的影響，該基金解釋，蕪湖物業估值下跌主要歸因于當地政策改變導致與公用服務費用有關的其他收入減少。
若不計入新收購的長沙物業，以港元計值的投資組合增加2.5個點，因受到香港青衣物業的估值上升所支持，但被佛山物業及蕪湖下跌所抵消，該等估值因人民幣兌港元匯率下跌而受到負面影響。
計入長沙物業后，順豐房托投資組合的估值達到73.568億港元，較年初增加12.5% 。

文章插圖

數據來源：企業公告，觀點指數整理
擴募的桎梏
對于房托基金而言，保持出租率及租金平穩增長是基本的發展策略。若要實現迅速增長，則需要擴大規模，通過增加物業組合以謀求更大的發展。
以2022年6月24日完成從順豐控股手中收購的長沙項目為例，由于收購時間接近半年報入賬截止時間，收益方面僅錄得約110萬港元貢獻。但觀點指數對此進行過測算，預估長沙項目對順豐房托財報所帶來的影響--
數據顯示， 2022年1-5月長沙項目錄得營收2171萬港元，假設按順豐房托中期物業經營利潤率（NOI Margin）81.82%計算，預估產生的凈收入約1775.55萬港元，加權后半年凈收入則為2041.64萬港元。
在不考慮長沙項目完整半年度收入前，2022年上半年順豐房托的經營收益率（NOI Yield）約為2.20% ，低于2021年下半年的2.33%，主要由于物業總估值包含長沙物業導致基數變化；若考慮長沙項目收入影響，則預計2022年上半年基金凈收入將為1.82億港元，對應經營收益率提高至2.47%，下半年維持租金水平不變，年化經營收益率將達4.94% 。