截至9月底 ， 萬科在建項目總計容建筑面積約9305.2萬平方米，權益計容建筑面積約5842.8萬平方米；規劃中項目總計容建筑面積約3685.5萬平方米，權益計容建筑面積約2335萬平方米 。
此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件 ， 計容建筑面積約494.4萬平方米 。
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數據來源：企業公告、觀點指數整理
對于“止跌企穩，穩中提升”的目標，2022年中報會上，郁亮認為，上半年從結果來看，還馬馬虎虎 。源于萬科這位重新布陣的學兵，“肌肉有沒有長起來” 。
2022年前三季度 ， 萬科經營活動產生的現金流量凈額由正轉負，為-41.76億元，同比減少442.36% 。
值得注意的是，在此之前萬科經營性現金流凈額保持連續13年為正 。
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2018至2021年，萬科綜合毛利率分別為37.48%、36.25%、29.3%、21.8%，地產及相關業務毛利率為29.7%、27.2%、22.6%，、21.6% 。
2022年前三季度，萬科開發業務結算的毛利率降至20.7%，同比減少3.2個百分點 ?？鄢惤鸺案郊雍螅?6.5% 。
2021年上半年，萬科的ROE為4.98%，創下自2008年以來中期ROE最低值 。到2022年上半年，萬科ROE為5.06% ， 同比提升0.27pct ， 但依然處于歷史低位 。
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行業毛利率普遍下滑的背景下，萬科亦難獨善其身，抓銷售盯回款是如今更切實的做法 。
市場消息稱，2022年10月底萬科召開了一次內部會議，郁亮、張海及各區首均有參加 ， 郁亮親自督戰 ， 對年底銷售沖刺進行部署 ， 包括在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度 。
內部管控逐步抓緊，外部環境也悄然回暖 。
2022年12月16日，萬科臨時股東大會通過了《關于提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》、《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》 。
股東大會現??，友U獵俅蝸蛐幸蕩菪判模骸罷餳父鱸孿呂?，微光正在變成曙光 。市場的恢復是一個緩慢而溫和的過程 ， 只不過比預期的更加溫和 。”
重整軍紀
等來融資端的暖風前，萬科也經歷一些雷聲 。
2022年9月份，張海在萬科開發經營本部簽發了一份人事任免決定 。
文件顯示，免去張建新天津公司首席合伙人、總經理職務，不再擔任北京區域BG經營管理團隊（EMT）成員，調入北京區域BG本部工作 ， 職級由GP（核心合伙人）下調一級至SP（骨干合伙人） 。
這是執掌開發經營本部以來，張海首次動用重要人事調整的權力 。
回溯到2018年底，萬科北方區域當時判斷環京地區市場已探底，以32.34億元收購了華夏幸福環京10個資產包，但抄底抄在了半山腰 。為此，萬科不得不計提25億元的減值準備 。
2021年報業績會，郁亮對此反思稱 ， 投資失誤的根本原因在于過去一直采用充分授權、分布式的投資管理模式，這在地產行業黃金時代非常有競爭力，能夠貼近市場、快速反應、抓住機會 。如今隨著行業競爭激烈，大型復雜項目越來越多，該管理方式受到一些挑戰 。
郁亮所說的正是萬科曾引以為傲的事業合伙人制度 。
在七八年前，參加萬科媒體見面會的人常常會觀察到，萬科員工甚至可以在晚宴游戲環節調侃郁亮，那是一個快活的、已經過去的時代 。
