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房貸利率優惠 房貸利率優惠政策( 三 )

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根據央行的公告，“金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年 ?！?br /> 在實際操作中，銀行一般給貸款人兩個重定價日的選項：“每年1月1日”或者“貸款發放日”，貸款人需要二選一 。在此 ， 用范例4進行說明：
范例4：目前是2020年4月底，假設貸款人1選擇了貸款發放日（如7月1日）為“重定價日”，貸款人2選擇了每年1月1日為“重定價日”，且重定價周期為1年 。其他條件如范例1 ， 且后續LPR利率沒有發生新的變化，兩人的還款現金流如下：
可以發現，雖然在4月份LPR利率就發生了下調 ， 但是在5月和6月，兩位貸款人的還款還是執行的下調前的利率 。直到7月份 ， 在貸款人1的重定價日（7月1日），他的房貸利率發生下調，之后月供都發生了減少 。而對于貸款人2，因為他的重定價日為1月1日，故只有等到2021年1月，房貸利率才發生下調 。相比貸款人1，他以較高利率多交了半年的房貸 。
結合以上分析 ， 為了能夠將本次LPR下調帶來的實惠盡早反應在房貸里，建議在“每年1月1日”和“貸款發放日”中選擇離當前“最近”的那個日期作為重定價日 。
這里需要指出的是，離當前“最近”的日期，不一定是“貸款發放日” 。在上個例子中 ， 假設貸款發放日為7月1日，當前時間（4月份）離7月份要比次年1月份要“近”一些，但如果貸款人的貸款發放日為2月1日，則當前時間離次年1月更近，則“1月1日”是一個更好的選擇 。
優先選擇公積金貸款
以上關于LPR變化對房貸利率的影響僅僅針對商業貸款，公積金貸款并不受到LPR的影響 。筆者建議，條件允許的情況下，優先使用公積金貸款 ， 主要原因有兩點：
一是公積金貸款利率更低 。以北京為例，目前公積金貸款的利率為3.25%，遠低于商貸利率（首套5.2% ， 二套5.7%，根據最新的LPR計算） 。雖然，各地的公積金貸款利率和商業貸款利率存在一定差異，但以公積金利率貸款要更加實惠 。
二是利率風險更小 。雖然目前處于LPR下行周期 ， 由此引發月供的減少，但是，沒人能保證未來LPR不會上升，進而導致月供負擔的增加，這也是浮動利率商貸的利率風險 。相比之下，公積金貸款的利率不受LPR的影響，始終固定在一個較低的水平，相應的利率風險也更小 。
既然公積金貸款有這么多的優點，為什么大家不都用公積金貸款呢？因為公積金貸款也有很多的限制 ， 以北京為例，貸款申請人每繳滿一年公積金，可以增加10萬元的貸款額度，最高額度不能超過120萬元 。各地也有類似的政策，對公積金的貸款額度進行限制 。
針對公積金貸款的限制 ， 建議采取“公積金+商貸”混合模式，首先用滿手頭上的公積金額度，對于公積金貸款無法覆蓋的差額部分，可以考慮使用商貸來補充 。如某人購房需要貸款100萬，但只有30萬的公積金貸款額度，則可以采取“30萬公積金+70萬商貸”的混合貸模式，將貸款成本和利率風險降到最低水平 。
優先選擇“等額本息”的方式還款
在做房貸決策時，很多朋友還會被還款方式所困擾，到底是選擇等額本息還是等額本金方式還款呢？這兩種方式的共同點是，每個月都還一部分本金和利息，到還款期限正好將貸款的本息全部還完 。關于這兩種還款方式的特點對比如下圖：
關于兩種還款方式的計算方法和細節，不贅述，網上有很多的介紹 。在此，筆者推薦選擇“等額本息”方法還款 。主要有兩點理由：

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