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四川省物業管理條例解讀

生活百科業主

一、物業費說漲就漲?這14項事項由業主共同決定
物業服務人可以自行調整物業費嗎?物業服務人不稱職，業主能否對其進行解聘?對此，《條例》明確了14項由業主共同決定的事項：
1、制定和修改業主大會議事規則;
2、制定和修改管理規約;
3、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
4、選聘和解聘物業服務人;
5、使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
6、籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;
7、改建、重建建筑物及其附屬設施;
8、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
9、在物業服務區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備;
10、物業服務區域劃分與調整;
11、實施自行管理;
12、物業費調整;
13、設立業主代表大會以及確定其職責;
14、有關共有和共同管理權利的其他重大事項 。
《條例》提出，業主共同決定事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決 。其中，第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意;其余事項應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意 。
二、業主大會開不了?街道鄉鎮應組織、指導、協調設立
《條例》明確，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆 。符合下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：
1、交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;
2、首套房屋交付已滿二年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;
3、前期物業服務合同到期前九十日或者前期物業服務合同依法解除的 。
建設單位應當在三十日內向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面報告，并在物業服務區域內公告 。建設單位未按時書面報告設立業主大會的，同一物業服務區域內二十名以上業主聯名可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面申請，并提供業主身份證明材料 。建設單位、業主、物業服務人應當對籌備組籌備工作和召開首次業主大會會議給予配合，不得阻擾 。
《條例》還明確，首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔 。老舊小區以及建設單位已經不存在的物業服務區域籌備首次業主大會會議的，縣(市、區)人民政府可以給予補助 。
而對于不能依法選舉產生業主委員會的物業服務區域，專有部分面積占比百分之十以上的業主且人數占比百分之十以上的業主可向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出書面申請，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組建該物業服務區域的物業管理委員會 。
三、共有部分收益該歸誰?設立業主共有資金賬戶進行管理
《條例》提出，利用共有部分開展經營活動，經業主共同決定，可以授權業主委員會管理，也可以以合同方式委托物業服務人或者其他經營主體經營 。利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業主共有 。共有部分收益應當單獨列賬 。業主大會應當設立業主共有資金賬戶，共有部分收益應當及時轉入該賬戶 。共有資金賬戶由業主委員會管理 。
《條例》明確，物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況，且每半年至少公示一次 。
四、強制業主刷臉進小區?物業服務人的這些行為被禁止

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