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樓市再曝大消息！三四線城市，大分化不可避免

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2018年12月5日出版的“21世紀經濟報道”，披露了一個關于棚改的大消息：在2019年的棚改計劃中，政府購買棚改服務模式將被取消 。這意味著未來一年，棚改的“*供應”將被收緊，一大批經濟狀況一般、財政收入不豐盈的三四五線城市，其樓市將失去部分動力！（推薦閱讀：2019年樓市大局已定:樓市調控會放松嗎?未來3-5年房價走勢如何？）
2016年到2017年，三四線城市樓市從“千里冰封”到“炙手可熱”，根本原因是政府實施了貨幣棚改 。說白了，央行印錢給地方政府、開發商（低利息），他們來收購棚戶區住房，拿到錢的住戶去買新房 。這相當于給三四線城市樓市注入了*，但減少了住房，房價自然上漲 。上漲刺激大家買買買，于是樓市的車輪開始高速運轉 。
這種**的好處是，地縣兩級政府具有主動性，可以隨時加大棚改力度 。壞處是，有些城市人口增長緩慢，甚至流失，地方財政比較拮據，如果將來賣地成績不理想，地方政府可能被債務拖垮 。而且，這種債務是很難控制的，可能是隱性的 。
更值得憂慮的是，一些非棚改項目，可能也被包裝成棚改項目來“購買服務” 。這樣，現任的地方官員收獲了政績，把爛攤子留給了后任官員和國家 。
國家目前對地方政府舉債的態度是：可以借錢，但要放在明面上，讓大家看到，受到審計和制約 。
地方政府如果希望棚改，可以申請發行專項地方債（棚改債），來獲得* 。但問題是，只有省級政府和計劃單列市才有資格發行地方債，比如山東省就只有省政府和青島市有資格，如果淄博要發債，就要向省里申請，然后由省里向財政部申請 。至于縣和縣級市，面臨的申請層級就更多 。
關鍵是：如果上面認為你的棚改項目可能“入不敷出”，就不會把額度給你，棚改就無法進行 。
總之，在棚改*上，三四五線城市被“鎖喉”了！這當然是正確的，否則未來會一地雞毛，而且三四線城市房價還會漲漲漲，*終讓泡沫越吹越大 。
此次棚改政策再次收緊，傳遞了一個重要信號：2019年的樓市調控不會放松，國家不希望房價繼續上漲，而是求穩 。

樓市再曝大消息！三四線城市，大分化不可避免

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這種穩不是成交量銳減的穩，而是維持一定熱度的穩 。對于希望三四五線樓市上漲的人來說，這是一個利空，而且是較大利空 。未來三四五線城市的樓市將走向何方，還有中長線*價值嗎？我看法是，要區別對待 。我一直主張把三四五線城市分為4類（這個分類常常被別人抄襲）：
1、靠近一線城市、強二線城市的“三四五線城市”，并在有效輻射半徑內 。比如廊坊、保定、嘉興、南通、惠州、中山等，這些城市是核心都市圈的成員，也有顯著人口增量，經濟也比較活躍，因此不動產值得中長線看好 。但如果買，要盡量靠近連接中心城市的地鐵（輕軌站）買 。
2、不靠近中心城市，但也有顯著人口增量，城市占位比較理想，是片區中心的城市，或者被定位為省里的副中心 。*典型的是徐州，此外南陽、宜昌、洛陽、九江、湛江、三亞也接近這種狀態 。
3、既不靠近中心城市，也沒有“地利”（交通樞紐）也談不上“人和”（顯著人口增長）“天時”（省里的副中心），但地處中東部，人口基數巨大，比如濰坊、周口、阜陽、鹽城等，這類城市位置好配套好的房子，也可以長期持有，但金融屬性不大 。
4、上述條件都不具備，經濟人口增量不大、甚至流失的城市，GDP、人口、*總量等指標都不在全國城市前100名 。主要是中西部的地級市，以及很多縣和縣級市，這些城市在棚改政策調整中受到影響*，它們的房價會長期跑輸大盤，而且流動性越來越差，空置率越來越高 。

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