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三四線樓市已無退路 三四線樓市“拐點(diǎn)已至”

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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示 ， 由于需求和動力都面臨著一定的調(diào)整 ， 對于三四線城市的樓市來說 ， 降溫是大概率事件 。（推薦閱讀：2019年樓市走向如何）
只有當(dāng)潮水退去 ， 才知道誰在裸泳 ， 樓市亦如此 。
三四線矛盾的“剛需”們
劉宏是眼睜睜看著房價漲上去的 。
他告訴采訪人員 ， 大漲發(fā)生在2016年年底 。那時他剛剛畢業(yè) ， 清楚記得有一家新盤價格是4400元/平米 。
“我身邊的朋友就有16年買房的 ， 一般都在五千左右 。現(xiàn)在他們的房子都漲到一萬了 。”
現(xiàn)居北京的張強(qiáng)（化名）就是這樣一位享受到三四線城市房價上漲的“幸運(yùn)兒” 。2016年年底 ， 出于*考慮 ， 他在老家聊城市以5800元/平米的價格購入了一套140平米的住宅 ， 現(xiàn)如今每平米已漲價至1.3萬元 。他表示 ， 如果能在16年年初買就更好了 ， 因?yàn)槟菚r價格更低 。
據(jù)采訪人員了解 ， 聊城市位于山東省西部 ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主 ， 2017年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為25231元 ， 農(nóng)村居民人均可支配收入為12415元 。在2016年的棚戶區(qū)改造工作中 ， 聊城市堅(jiān)持縮短安置周期 ， 大力推進(jìn)貨幣化安置 。
有關(guān)官員曾公開表示 ， 聊城市政府要求每個縣貨幣化安置率不低于50% ， 有條件的要力爭達(dá)到* 。2016年9月底全市完成貨幣化安置率67.7% ， 其中高唐縣、陽谷縣和度假區(qū)貨幣化率達(dá)到* 。
事實(shí)上 ， 貨幣化安置有利于滿足棚改居民對住房的多方面需求 ， 是房地產(chǎn)去庫存的有效措施 。但在一定程度上 ， 棚改貨幣化也導(dǎo)致三四線樓市火爆了起來 。
然而 ， 劉宏表示 ， 聊城的平均工資在3000-4000元之間 。“我目前開一個小飯店 。以公務(wù)員、在編小學(xué)教師為例 ， 每月稅后工資為4000多元 ， 若按照這種工資水平 ， 連每個月的月供都償還不起 。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為 ， 一般來說 ， 從收入水平看 ， 類似城市都不足以支撐5000元以上的房價 。但實(shí)際上此類城市很多房價都破萬了 ， 所以單純從收入水平看 ， 已經(jīng)明顯偏離了房價收入比的合理水平 。
他告訴采訪人員 ， 在實(shí)際過程中存在這樣一種情況 ， 類似城市過去房價沒大漲 ， 所以購房者對于本地的房產(chǎn)認(rèn)購也不會太關(guān)心 。但若是后續(xù)其他城市的炒房者進(jìn)入此類城市 ， 房價開始上漲 ， 那么相對沉默的樓市就會突然活躍起來 ， “這個時候追漲的情緒會很強(qiáng) ， 部分有房的購房者 ， 通過賣一買一 ， 相對是可以承受更高的房價的 。”
而在房價過萬的三四線城市中 ， 觀望族同樣不少 。李曄（化名）在聊城市房價處于8000元/平米的時候就想買房 ， 但一直在觀望 ， 直至房價破萬 。他堅(jiān)持認(rèn)為 ， 在工資水平并不高的情況下房價一定會下降 ， 下降后他再考慮入手 。
“目前的房價確實(shí)是高點(diǎn) ， 我認(rèn)為未來房價會下降 ， 但政府拍地、樓王頻出 ， 近兩年樓面價格都挺高的 ， 應(yīng)該不太可能回到兩年前的價格了 。”劉宏說 。
房價大概率降溫 ， 聊城的案例 ， 只是三四線城市房價大幅上漲的縮影 。
易居房地產(chǎn)研究院于11月底公布的《100城住宅價格報告》顯示 ， 三四線城市1萬元以上均價水平已持續(xù)了15個月 。2018年10月 ， 包括宜昌、日照和北海等三四線城市房價同比增幅較大 ， 增幅分別達(dá)到了54%、42%和39% 。

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