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央行最新房貸利率？央行最新房貸利率政策( 二 )

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存量房貸可以指所有在去年10月8日以前就已經辦妥并出款的房貸，這部分房貸占了房貸余額的大多數比例，它的計價基礎是基準利率，購房者的實際房貸利率在購房時會出現在基準利率的基礎上上浮或下浮的現象 。
具體的浮動情況要看購房當時的市場環境 ， 市場過冷或者過熱時都可能會遇到比基準利率更低或更高的利率浮動，首套房上下浮的幅度最大時都可以達到基準利率的30%，二套房以上的上浮幅度有可能更大 。
所以存量房貸利率計價由基準利率和其上下浮幅度決定，而其中的基準利率就是房貸利率變動的根本，變動幅度一經定下將在合同期內不再改變 ， 因此只有當基準利率出現調整時 ， 才會引起這類房貸利率的變化，這些都與LPR無關 。但這一現象將會隨著存量房貸利率改革而出現改變，后面我們將會談到這個內容 。
（2）、LPR房貸利率的計算準則 。
LPR掛鉤房貸利率的計價是在去年10月8日以后 ， 這種計價方式使房貸利率的計價基礎由原來的基準利率變換為LPR 。新的房貸利率的計算方式為LPR+加點數這兩部分組成，其中的加點數是調控房貸利率的重要手段 ， 在市場上它會隨著市場的冷熱變化而變化，但一經在辦理時寫進房貸合同后則對于辦理人來說不會再改變 。
而其中的LPR是利率市場化推進中重要一環，LPR每月20日將重新報價 ， 使利率可以更加貼近市場情況 。所以對于打算購房的人來說，每個月都可能會面臨不同的利率，而對于已經掛鉤LPR辦理房貸的人來說，每月LPR的變化并不一定會影響實際房貸利率的變化 。
因為房貸利率新政規定了一個重定價周期，可以理解為合同約定的變化間隔時間 ， 這個時間間隔最少也要一年，所以即使LPR可以一月更新一次，但房貸利率至少也要一年以上才會更新一次LPR來重新計算利率 。
具體的時間間隔是1年、2年、5年或更長可以和商業銀行協商，而所采用的LPR就是重新計價時最近的那個LPR數值 ， 一經確定后在間隔期內保持不變，直到期滿再引入當時新的LPR重新計算，如此循環 。
所以從這個角度來看，這次LPR下調只會對還未辦理房貸的人產生影響，使他們有機會拿到比此前更低一些的房貸利率，而對所有已經購房的人都不會造成利率調整 ， 因為即使在去年10月8號就辦理了LPR房貸利率的人，也未達到一年這個最短的變換周期 。
2、存量房貸將進行利率改革 ， 后期如果選擇掛鉤LPR計價，將會在重定價時跟隨LPR變化 。
雖然這次的LPR下調不會直接造成存量房貸利率的調整，但由于LPR是每月20號會重新公布新的數值，以后的LPR有非常大的可能出現變化，所在從長遠來說，后續如果LPR出現繼續下調是有可能讓廣大背負房貸的人受益的，包括原來以基準利率計價的存量房貸用戶 。
為什么這樣說呢？因為根據央行針對存量貸款的新政 ， 存量房貸必須要在2020年的3-8月這段時間內完成轉換，轉換的方式有兩種，一種是轉為以LPR計價，另一種是轉換成固定利率 。
所以如果選擇轉換成以LPR為房貸利率計價基礎的方式 ， 那在房貸合同重定價間隔周期到了之后，就可以使用最新的LPR進行重新計算利率 ， 如果后面利率繼續下行成為事實，那就有機會享受到更優惠的利率 。
二、如果LPR出現變動，那么掛鉤LPR計價的房貸利率會有怎樣的變化？
原則上房貸利率會隨著LPR的變化而變化，但變化的周期卻與LPR的周期并不同步，房貸利率的變化需要采用合同定價周期到期時最新的LPR數值，而這個周期最少也得一年，即LPR至少重新報價了12次，房貸利率才有機會用最近的LPR重新計算 。

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