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物企的毛利誘惑

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物企的毛利誘惑

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圖片來源@視覺中國
文｜樂居財經，作者｜鄧鑫妮

今年6月，萬物云CEO朱保全寫了篇“高考作文” 。
他將“本手、妙手和俗手”化用到物管行業，談到物管毛利時 ， 他說：“很多人問我如何看待有些物業公司30%的毛利率，我總說他們有他們的‘妙手’ ?！?br /> 時隔五個月 ， 朱保全再談物管行業的毛利問題 。這一次他的觀點更為犀利：不要讓高毛利害了行業 。
朱保全表示，過去一年，被資本市場問及最多的話題是行業毛利率，事實上，這也是在資本市場波動時期拋給所有物企的問題 。
資本投票 ， 很大程度是在押注企業的成長空間 。物管上市潮起，輕資產、現金流穩定等特點讓它們脫穎而出，而擁有關聯地產公司持續項目來源的物企在初期往往能獲得不錯估值 。
當房地產行業下行壓力傳導到物企身上 ， 原本房企給予的支撐變得脆弱，甚至需要物企反向輸血，在這樣的情況，物企自身的盈利能力就顯得尤為重要 。
向獨立性發展找安全感，向多元化業務求突破 ， 物企用自己的方式解決著眼下的難題 。
不過物企的毛利率已經有了下降的趨勢 。樂居財經《物業K線》統計，2022年上半年公布毛利率數據的58家上市物企中，47家企業毛利率同比下跌，最多減少14個百分點 。
一般來說，基礎物管服務的毛利率水平較低 ， 物企要想提高盈利能力，就要向其他增值服務或業態外拓，然而常常會被扣上“不務正業”、“變味”的帽子 。
追求盈利和不“變味”，是物企面對的難題，但這并不是一個簡單的非此即彼的選項 。
對此朱保全表示，物企當恪守本業，注重口碑和現金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪” 。
毛利率整體下跌
2022年，物管股的估值受到重創 ， 在房企流動性問題不明朗的情況下，物管股處在一個擠泡沫和重回自身價值的過程 。
從盈利角度來看 ， 完整披露2021年中期至2022年中期毛利率的物企共有58家，其平均毛利率從30.1%跌至27.8% 。今年中期，47家物企毛利率同比下跌，跌幅從0.3個百分點至14個百分點不等 。
不同毛利率區間的數量也有變化 。大體趨勢是，多數物企毛利率從30%-40%區間轉移到了20%-30%區間，毛利率在40%以上及20%以下物企數量變化不大 。
物企的毛利誘惑

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（2021H1、2021FY、2022H1不同毛利率區間物企分布情況）
截至2021年中期、2021年末及2022年中期，上市物企毛利率在30%-40%區間數量分別為27家、21家、18家；20%-30%區間數量分別為18家、23家、28家 。
落實到具體的物企上 ， 星盛商業三個時期毛利率均維持在50%以上，最高為2021年末達到57.75%，毛利率減少最多的是合景悠活，2022年中期同比驟減14個百分點至30.1% 。
規模已突破5億方的碧桂園服務和雅生活服務，2022年中期毛利率同比分別下跌6.5個百分點和3.1個百分點 。
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（上市物企近一年毛利率情況一覽 ， 按照2022H1毛利率從高到低排列）
此外，也有11家物企毛利率同比上升 。其中，中天服務毛利率同比漲幅最高 ， 為11.72個百分點，不過這與其將主營業務轉入物管賽道有關 。

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