《關于產業園區工業項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的實施細則》政策解讀
一、起草背景
為貫徹落實國家、省、市有關發展保障性租賃住房的工作部署，支持產業園區工業企業利用自有工業項目配套用地建設宿舍型保障性租賃住房，市住房城鄉建設局會同市規劃和自然資源局起草了《關于產業園區工業項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的實施細則》（下稱《細則》） 。
二、政策依據
2021年7月 ， 《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）發布，要求人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15% ， 建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房 ， 嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房 。
2021年9月，《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）出臺，提出支持產業園區配建保障性租賃住房 。產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來 ， 統一建設宿舍型保障性租賃住房 。
2021年11月，《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）出臺 ， 指出廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發展保障性租賃住房的重點城市，要根據常住人口規模、人口流入分布、公共服務設施配套和交通等條件，結合城市軌道交通站點和城市建設重點片區等情況，科學布局房源，加快發展保障性租賃住房 。
2022年8月，《廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市保障性租賃住房項目認定辦法的通知》（穗建規字〔2022〕9號）出臺，第三條第（三）款明確，本辦法適用于通過產業園區工業項目配套用地新建渠道籌建的保障性租賃住房項目認定 。三、主要內容《細則》共六部分 。
?。ㄒ唬┦視梅段?。明確可以申請利用產業園區工業項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的范圍均屬于《細則》適用范圍 。結合本市實際，對產業園區進行界定，并明確按產業園區用地設置或建設的工業用地項目 ， 經屬地區政府批準的，可按規定申請建設宿舍型保障性租賃住房 。
?。ǘ┥甌ㄌ跫?。在門檻標準上設置權屬清晰、符合規劃等準入條件 。同時明確宗地及地上房屋存在違法行為未處理、未完成閑置土地后續處置的閑置土地或未按監管協議履約的土地、剩余土地使用年限低于十年的、具有嚴重污染等情形的土地不得用于建設保障性租賃住房 。
?。ㄈ┌燉砹鞒?。包括申請、審查、認定、納入規劃（計劃）、項目建設、確權登記、項目運營等七個流程 。兼顧上位政策文件的優惠政策和實際工作的可操作性 。同時針對配套建設宿舍型保障性租賃住房的相關登記、轉讓或抵押等明確具體按《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市提高工業用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規〔2022〕5號）辦理 。
?。ㄋ模┙ㄉ韜馱擻芾硪?。從建設標準、配租管理、租金要求、轉讓機制四個方面對建設和運營保障性租賃住房設定監管要求 。
?。ㄎ澹┲С終?。根據國家、省、市印發保障性租賃住房支持文件，從土地、規劃、財稅和金融方面給予支持 。
?。┦凳┦奔?。通知自印發之日起施行，有效期五年 。各區可結合本轄區實際情況，在《細則》基礎上細化完善項目聯合審查的具體內容和審查方式 。
四、答疑解惑
【廣州市保障性租賃住房項目認定辦法配套文件通知政策解讀】 ?。ㄒ唬┎翟扒ひ滌玫厝綰謂綞?？哉Vɑ蛞呀ㄏ钅磕芊襠昵虢ㄉ璞Ｕ閑宰飭拮》浚?
答：關于產業園區工業用地界定，《細則》結合本市實際，將各級政府認定或授予稱號的孵化器、文化創意產業園、環保循環經濟產業園、提質增效產業園、特色產業園和區政府批準的園區 ， 均納入可適用《細則》的產業園區范圍內 。
《細則》明確規定只要是產業園區的工業項目用地使用權人，不論是新批用地的使用權人 ， 還是已批用地（含土地已出讓的在建項目和已建成項目）的使用權人，在符合《細則》規定條件的情況下，均可以申請建設宿舍型保障性租賃住房 。針對已批項目（含土地已出讓的在建項目和已建成項目），應先按廣州市申請使用建設用地有關規定申請辦理土地再利用 ， 審批通過后方可建設保障性租賃住房 。
?。ǘ┒喔齬ひ迪钅坑玫氐男姓旃吧釓涮追襠枋┘脅季幀⑼騁喚ㄉ璞Ｕ閑宰飭拮》?，如何選擇申報主體？
答：可由各權屬人共同作為申報人 ， 或各權屬人共同委托其中一名權屬人作為申報人，各權屬人權利義務通過協議對各方權利義務進行明確 。
?。ㄈ┮雅ひ滌玫兀ê戀匾殉鋈玫腦誚ㄏ钅亢鴕呀ǔ上钅浚┛傻髡玫乜刂浦副杲ㄉ杷奚嶁捅Ｕ閑宰飭拮》?，具體如何實現？
答：已批工業用地（含土地已出讓的在建項目和已建成項目）可調整用地控制指標建設宿舍型保障性租賃住房 ， 項目宗地內允許配建的行政辦公及生活配套服務設施用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積（計容）占項目總建筑面積（計容）的比例上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房 。
用地控制指標調整在原有項目總體規劃內調整，項目總建筑面積（計容）超出原批復文件的，按《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市提高工業用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規〔2022〕5號）辦理審批手續 。
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答：《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市提高工業用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規〔2022〕5號）第二十八條第三款規定，普通工業用地內的配套行政辦公及生活服務設施不得獨立進行分割登記、轉讓或抵押 ， 但可以隨產業用房按比例，以幢、層、間等為基本單元進行分割登記、轉讓或抵押 。《細則》明確產業園區工業用地項目利用配套行政辦公及生活服務設施建筑面積建設的宿舍型保障性租賃住房項目建成后不得單獨進行分割登記、轉讓或抵押，但可以隨產業用房按比例，以幢、層、間等為基本單元進行分割登記、轉讓或抵押 。具體按《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市提高工業用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規〔2022〕5號）辦理 。
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答：產業園區工業用地項目利用配套行政辦公及生活服務設施建筑面積建設的宿舍型保障性租賃住房項目因涉及產業布局、免收城市基礎設施配套費、現有政策銜接等因素，項目具體轉讓要求需按《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市提高工業用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規〔2022〕5號）辦理，且轉讓后保障性租賃住房的性質不變，受讓方應按保障性租賃住房項目有關規定進行運營 。
《關于企事業單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房的實施細則》政策解讀
一、起草背景
為貫徹落實國家、省、市有關發展保障性租賃住房的工作部署，支持企事業單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房，結合本市工作實際，市住房城鄉建設局會同市規劃和自然資源局起草了《關于企事業單位利用自有存量土地新建保障性租賃住房的實施細則》（下稱《細則》） 。
二、政策依據
2021年7月，《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）發布，要求人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，對企事業單位依法取得使用權的土地，經城市人民政府同意，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房 。
2021年9月，《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強住房保障工作的意見》（穗府辦〔2021〕6號）出臺，提出要充分發揮政府、企事業單位和社會組織等各類主體作用，支持企事業單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房，多渠道籌集建設保障性住房 。
2021年11月，《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）出臺，指出廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發展保障性租賃住房的重點城市，要根據常住人口規模、人口流入分布、公共服務設施配套和交通等條件，結合城市軌道交通站點和城市建設重點片區等情況，科學布局房源，加快發展保障性租賃住房 。
2022年8月 ， 《廣州市住房和城鄉建設局關于印發廣州市保障性租賃住房項目認定辦法的通知》（穗建規字〔2022〕9號）出臺，第三條第（二）款明確，本辦法適用于通過企事業單位自有存量土地新建渠道籌建的保障性租賃住房項目認定 。
三、主要內容
《細則》共六部分 。
?。ㄒ唬┦視梅段?。明確已通過辦理土地劃撥決定書、簽訂土地出讓合同（已繳清土地出讓金）或已辦理國有土地使用權證等 ， 取得土地合法使用權來源或證明文件的企事業單位均可利用自有存量土地新建保障性租賃住房 。
?。ǘ┥甌ㄌ跫?。在門檻標準上設置權屬清晰、符合規劃等準入條件 。同時明確宗地及地上房屋存在違法行為未處理、未完成閑置土地后續處置的閑置土地、未按監管協議履約的土地、剩余土地使用年限低于十年的、具有嚴重污染及相關專項規劃明確需保留原用途使用或不宜建設等情形的土地不得用于建設保障性租賃住房 。
?。ㄈ┌燉砹鞒?。包括申請、審查、認定、控制性詳細規劃調整、納入規劃和計劃、規劃和用地手續辦理、項目建設、確權登記、項目運營等九個流程 。兼顧上位政策文件的優惠政策和實際工作的可操作性，同時明確項目用地如與現行控制性詳細規劃矛盾 ， 經申報人申請，由區政府組織開展控制性詳細規劃調整工作 。
?。ㄋ模┙ㄉ韜馱擻芾硪?。從建設標準、配套設施、配租管理、租金要求、轉讓機制五個方面對建設和運營保障性租賃住房設定監管要求 。
?。ㄎ澹┲С終?。根據國家、省、市印發保障性租賃住房支持文件，從土地、規劃、財稅和金融方面給予支持 。
?。┦凳┦奔?。通知自印發之日起施行，有效期五年 。各區可結合本轄區實際情況 ， 在《細則》基礎上細化完善項目聯合審查的具體內容和審查方式 。
四、答疑解惑
?。ㄒ唬┢笫亂檔ノ蛔雜寫媼客戀厝綰謂綞ǎ懇延薪ㄖ锏耐戀嗇芊襠昵虢ㄉ璞Ｕ閑宰飭拮》浚?
答：企事業單位依法取得國有建設用地使用權的自有存量土地（簡稱“企事業單位自有存量土地”），是指企事業單位已通過辦理土地劃撥決定書、簽訂土地出讓合同（已繳清土地出讓金）或已取得國有土地使用權證等，取得土地合法使用權證明文件的土地 。
自有存量土地已有建筑物的 ， 企事業單位應先按照廣州市申請使用建設用地有關規定申請辦理用地再利用審批手續后建設保障性租賃住房 。
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答：企事業單位自有存量土地屬于產業園區工業項目用地的，按《關于產業園區工業項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房的實施細則》執行，即作為產業園區工業項目配套用地新建宿舍型保障性租賃住房，而不適用《關于企事業單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房的實施細則》 。
?。ㄈ┢笫亂檔ノ蛔雜寫媼客戀卦薔幼∮玫氐模?如何申請建設保障性租賃住房？有什么政策支持？
答：首先，企事業單位自有存量土地原為非居住用地申請建設保障性租賃住房的，在方案編制時應在項目方案中涵蓋項目用地用途變更調查及論證情況；其次 ， 經聯合審查取得項目認定后，經申報人申請由屬地區政府組織開展控制性詳細規劃調整工作，按程序提交市規委會審議并以市政府批復為準；最后，在項目方案批復及完成規劃調整后，申報人按現行辦理相關用地建設、許可等手續進行項目建設、運營 。
企事業單位變更土地用途建設保障性租賃住房，土地使用年限不變，按原土地使用合同的剩余年限計，保障性租賃住房部分不補繳土地價款 。
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答：項目建成后須以棟為最小單元辦理產權登記，房屋產權性質為“保障性租賃住房”，需整體確權、整體轉讓，不得分割登記、分割轉讓、分割抵押，不得變相分割銷售 。
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答：企事業單位可結合項目實際需要，可按其他商業服務設施建筑面積（計容）占項目總建筑面積（計容）的比例不應高于5%的要求 ， 建設必要的商業配套設施并按規定繳交地價 。其他公共服務設施按《廣州市居住區配套公共服務設施管理暫行規定》執行 。
?。┢笫亂檔ノ蛔雜寫媼客戀厴昵虢ㄉ璞Ｕ閑宰飭拮》肯钅渴欠裨市磣?？需要履行什迷~中?
答：企事業單位自有存量土地申請建設保障性租賃住房項目因經項目認定后非居住用地轉居住用地、享受免收城市基礎設施配套費等政策優惠，原則上不允許轉讓 。因經營困難等原因確需轉讓的，需整體轉讓并經屬地區住房城鄉建設部門組織有關單位進行聯合會審通過后 ， 報屬地區政府批準；轉讓后保障性租賃住房的性質不變，受讓方應按保障性租賃住房項目有關規定進行運營 。
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答：企事業單位自有存量土地申請建設保障性租賃住房項目轉讓的，市、區政府指定的國有住房租賃公司擁有優先購買權 。購買價包含土地購買價和建筑物購買價兩部分：其中，若土地為劃撥（或限制性出讓）的，土地購買價按劃撥（或限制性出讓）土地權益價計算；若土地為出讓的，土地購買價按分攤土地原出讓價格結合剩余年限計算 。建筑物購買價按重置價結合成新計算 。
