土地按照用途分類，可以分為商業用地和工業用地 。不同性質的土地上的房屋其屬性和產權都是不一樣的 。那么買工業用地上建的住宅有哪些風險性？
1、工業用地上的住房，必須要轉變土地性質才能上市交易 。否則可能存在非法操作，因為土地性質一般很難發生變更 。
2、工業用地上的房子拿來當住宅使用，這種做法沒有按實際用途進行操作，可能會有風險 。
3、在正常交易之前，這塊土地必須先由工業用地轉變為經營性用地 。并且，土地變更必須先在規劃用途上進行確定，然后需要重新進行招拍掛 。
4、變更土地性質后的房產，如果已經獲得房產證，還是能夠正常過戶的 。
5、只是土地性質需在國土局轉，變更之后土地性質仍保持I業用地性質 。
工業用地與商業用地之間的區別是什么1、商業用地：是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年 。
2、工業用地：是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣(灰)場地等用地 。
商業用地與工業用的區別，工業用地通過劃拔方式取得 ， 而商業用地采取拍賣、招標的方式取得 。綜合用地是指科研、寫字樓、會展、文體衛生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況 。
3、地價不同：一般情況下 ， 工業用土地價格低于商業用地價格 。
4、使用權年限不同：根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定 ， 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：工業用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年 。
5、土地使用性質不同：國家規定不允許違反用土性質使用土地，即不允許在工業用地上從事商業活動 。
6、區位不同：通常情況下，商業用地在市區內、工業在市郊或接近市郊 。
工業用地上建的寫字樓可以出售么工業用地上建的寫字樓只有拿到預售證才可以銷售 。目前只有房地產和商業用地上的房子有預售證 ， 工業用地是沒有預售證的 。工業用地是不能蓋寫字樓銷售的，可以自用 。商品房用地，要么是40年產權的商業用地 ， 要么是70年產權的住宅用地，除此外都是違規 。房地產稅費屬于地稅，彈性空間大，具體要看當地政府給什么政策 。
當地政府承諾可以做，必須走土地收儲、變性、招拍掛等一系列土地手續，然后將土地變性為商業用地，才能蓋寫字樓，才能辦預售證 ， 房產證 。首先工業用地建設寫字樓本就是違規的 ， 其次只有拿到商品房預售許可證才能進行銷售，目前只有住宅用地和商業用地所修建的住宅和商辦樓可以拿到預售證，工業用地是拿不到預售證的 。
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