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新城控股能否成為小萬達？|地產新周期④

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新城控股能否成為小萬達？|地產新周期④

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新城控股能否成為小萬達？|地產新周期④

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斑馬消費 楊柘
隨著2022年翻篇，地產行業已經進入周期切換的臨界期 。這幾年的跌宕起伏，給了我們什么樣的教訓？
當新周期來臨，房地產又將以什么樣的姿態重新扛起支柱產業的大旗？這個問題的核心在于：我們需要什么樣的房地產發展模式？
新城系的探索頗具代表性 。它是地方房企全國化的典型代表；資本運作也走在前列，地產開發主體在A股上市，控股股東港股上市 ， 還很早就分拆物業公司到港股上市；它的商業模式也很有觀察價值，地產+商業雙輪驅動，重點布局低線市場搞差異化競爭 。
內部沖擊、外部壓力包圍，各種陰差陽錯交織，如今的新城控股，還能實現自己的理想嗎？
新城控股能否成為小萬達？|地產新周期④

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商業撐起半邊天
2022年 ， 房地產行業處于歷史性低谷，百強房企近9成銷售額同比下滑，全年累計銷售規模同比降低41.6%，規模房企整體目標完成率處于歷史低位 。
前幾年學高周轉模式狂飆突進的地產黑馬們，一一馬失前蹄，新城控股也不例外 。
克而瑞數據顯示，去年新城控股操盤銷售金額920.6億元 ， 同比下降49.80%，連續第三年下滑；在地產銷售榜單中的排名，也早已跌出前十，從上年的第16位，下降至第19位 。
盡管新城控股2022年拿出了南京“西瓜換房”這樣的騷操作，也還是沒能挽救銷售，甚至因為業主維權鬧出了重慶掀沙發這樣的幺蛾子 。
不過，公司的收入和業績，暫時穩住了 。2022年前三季度，新城控股營業收入617.54億元，同比下降43.41% ， 歸母凈利潤33.49億元，同比減少43.08% 。雖然也有下滑，但與房地產行業整體性的巨額虧損相比，已經算是相當難能可貴了 。
主要原因，就是新城控股旗下的商業地產業務 ， 吾悅廣場 。截至2022年6月底，公司已在全國135個大中城市布局189座吾悅廣?。?開業面積1189.06萬平方米 。因此 ， 新城控股也在行業內被稱為“小萬達” 。
2022年前11個月 ， 公司商業運營總收入為89.87億元 ， 預計全年將實現較大幅度的增長 。去年上半年，吾悅廣場的整體出租率達到96.01%；公司商業板塊毛利率72.77%，遠高于地產開發業務的16.12% 。
當下，商業地產業務對新城控股業績的支撐 ， 與自己的老師萬達、華潤置地等，已經很相似了 。
通過運營全國的400多座萬達廣場，萬達商管2022年前三季度營業收入364.39億元、歸母凈利潤107.92億元 。同時，萬達地產去年操盤銷售額560.1億元 ， 同比增長86.20%，成為民營地產增長王 。
華潤置地的地產銷售雖然也出現了輕微的下滑，但2022年前11個月以商業地產為主的租金收入達到165.6億元，實際增長了14.4% 。
這暗淡里的一抹亮光，正是新城控股當初尋求轉型路徑時，埋下的伏筆 。
地產+商業的奧秘
上世紀90年代初期，通過紡織業務賺取第一桶金后，江蘇常州人王振華，在李嘉誠等香港地產大亨的財富故事激勵下，跨入房地產行業 。
以常州為核心深耕江蘇多年，再到2009年將總部遷至上海開啟全國化，新城控股借助高周轉模式一路躍升 。
2012年，在王振華的老家江蘇常州，常州武進吾悅廣場和常州吾悅國際廣場相繼亮相，開啟了新城控股的商業之路 。
彼時 ， 萬達廣場已經更新了三代 ， 華潤置地十年商業探索 ， 萬象系列基本成型，凱德、新世界等，也早已占據了各大核心城市的頂級商圈 。

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