在房地產調控政策下 ， 全國城市的房價普遍出現回調 。《中國住房市場發展月度分析報告》顯示 ， 2018年10月142個樣本城市房價平均環比下跌0.296% 。房價環比上漲的城市為58個 ， 比6月減少61個 ， 占樣本數的40.8% ， 房地產市場整體比較平穩 。但是作為三四線這種縣級城市的房價 ， 未來還將繼續承壓 。
土地成交低迷 ， 供給較大
數據顯示 ， 在2016年限購之前 ， 三四線城市的土地成交就一直很低迷 ， 等到開始限購限售后 ， 成交反而迎來了高峰 ， 每月累計同比增速均在30%以上 ， 這側面反映出三四線的需求本身并沒有多少 ， 基本都是調控以后一二線溢出的或棚改刺激出來的購房需求 。
房貸利率上行
三四線的剛需不足 ， 因此這些購房需求受利率的影響*敏感 。數據顯示 ， 2017-2018年貸款基準利率上浮合計從52.7%一度上升到68.7% ， 貸款加權利率從5.3%達到*時的5.8% 。而三四線城市絕大多數都屬于當地人 ， 居民本身就持有房產 ， 甚至還存在賣房去一線付首付的現象 。
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【未來5年三四線城市房價漲到什么時候停？房價大跌前有什么前兆？】棚改貨幣化比例減少
一般棚改貨幣化比例高的都是熱點三四線城市 ， 因為它們去庫存化進展比較好 ， 而對于絕大多數普通的地級、縣級市來說 ， 基本人人都有房住 ， 如果維持高比例貨幣化安置 ， 無法刺激購房需求 。因此 ， 實物化安置是未來三四線的主流 ， 這同時也會加大房屋供給 。
總結一下：三四線城市的房價在未來上漲動能嚴重不足 。首先是人口的持續流出 ， 其次則是由中心城市馬太效應、棚改貨幣化等被動刺激出的購房需求 ， 無法長期維持三四線的高房價 。當然 ， 那些靠近上海、深圳和北京等地周邊的地級和縣級市 ， 房價的支撐仍在 ， 至少溢出效應可以支撐需求面 ， 但如果考慮到長期性的話 ， 仍待看政策面的變數 。
（文章轉載小白讀財經）
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