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祝九勝直管長租公寓一周年之際 萬科與建行設百億住房租賃基金

生活百科郁亮


祝九勝直管長租公寓一周年之際 萬科與建行設百億住房租賃基金

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祝九勝直管長租公寓一周年之際 萬科與建行設百億住房租賃基金

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圖片來自：視覺中國
郁亮總是呼吁股東和外界給長租公寓業務更多時間 。現在，萬科長租公寓迎來了一個里程碑 。
2023年1月16日，萬科A發布公告，與建設銀行下屬私募基金公司「建信住房租賃基金管理公司」成立規模100億元的住房租賃基金 。
據公告，萬科下屬子公司中萬啟航認繳出資金額為100萬元、萬益管理認繳出資金額為19.99億元，合計占「建萬住房租賃基金」的比例為20%；建信住房租賃基金認繳規模不超過79.99億元 。
「建萬住房租賃基金」主要投資于萬科及關聯方持有的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，用于租賃住房 。
「萬科做長租公寓快5年了，虧了90個億，直到今天，我才能告訴你萬科開始不賠了，把運營管理邏輯弄明白了 。」2020年1月，萬科董事局主席郁亮透露了公司長租公寓的運營情況 。當時正值長租公寓發生暴雷潮，郁亮說「好在萬科有錢，不會暴雷」 。
在住房租賃基金領域，建行于2022年11月8日就設立了國內首筆住房租賃基金，總規模為300億元 ， 建行、建信信托分別認繳299.99億元、0.01億元 。此次與萬科成立的「建萬住房租賃基金」 ， 就是建信住房租賃基金中的子基金 。
建信住房租賃基金成立之時 ， 建行透露重點推進項目約20余個，項目資產總規模超過100億元 。基金投資項目成熟穩定后，可通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出 。
【祝九勝直管長租公寓一周年之際 萬科與建行設百億住房租賃基金】除了REITs這樣的融資模式創新，建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁孫慶文還表示：「我們這次收購的一些項目，大部分是些“商改租”，后續還有一些“公改租”，包括集體建設用地改成租賃住房 。」建信之所以選擇這些土地性質的項目進行首批改造，也是因為大城市特別是核心城市，現在最大的一個問題就是租售比比較低，土地成本也比較高 。
發行REITs、存量資產改造，也是萬科成立長租公寓業務以來的聚焦方向 。
2021年，萬科歷史上第三次出現年度凈利潤下跌 。業績會上，長租公寓的存量改造成為郁亮反思檢討的一點 。他表示 ， 「萬科希望發揮機構固定的作用，對城中村進行大規模的集中改造，但這種二房東的模式，讓萬科付出了很大的代價，如果沒有城中村二房東業務 ， 萬科的長租公寓業務早就可以賺錢了 。」
在長租公寓領域，無論是實現盈利、還是發行REITs ， 萬科都已經不是業內第一家 。
龍湖集團旗下的冠寓已經先萬科一步實現盈利，2021全年租金收入22.3億元，盈利1.4億元 。
萬科也在2021財報發布時許諾，2023年租賃業務將實現成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利 。
作為業內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REIT，2022年11月1日，華潤有巢REIT正式獲得證監會及上交所批復 ， 于12月9日于上交所正式上市交易，其2022年、2023年預計的現金分派率分別是4.29%、4.36% 。
在發行REITs方面，萬科總裁祝九勝于2022年12月的股東大會上提及過 。他透露，萬科長租公寓業務采用成本價核算，平時這些利潤很難體現出來，通過REITs方式證券化以后 ， 能夠為老股東體現、創造更多利潤 。

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