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李宇嘉：為啥“提前還房貸”掀起高潮？

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李宇嘉：為啥“提前還房貸”掀起高潮？

文章插圖
作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉
NO. 1｜壹
近段時(shí)間，“提前還房貸”又掀起了高潮 。有幾個(gè)驅(qū)動(dòng)因素：
一是 ， 春節(jié)前后，大家發(fā)了年終獎(jiǎng)、公司分紅，手上有錢了；
二是 ， 春節(jié)前，理財(cái)產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤，甚至負(fù)收益 ， 讓老百姓(行情603883,診股)對于房貸利率（一般在4%-6%）和保本理財(cái)收益率（目前在3%以下居多）的對比 ， 有了清楚的認(rèn)識 。
【李宇嘉：為啥“提前還房貸”掀起高潮？】什么認(rèn)識？原來房貸不便宜！
三是 ， 對房價(jià)的預(yù)期，不太樂觀 。很簡單，承擔(dān)了很高利率（至少高于理財(cái)利率）來借銀行的錢，買了一項(xiàng)價(jià)格下跌的資產(chǎn)，而且這個(gè)資產(chǎn)未來可能還會降價(jià) 。由此 ， 持有房貸不劃算 。
NO. 2｜貳
有朋友告訴我，最近他發(fā)年終獎(jiǎng)了，計(jì)劃提前還房貸，但沒成想 ， 手機(jī)銀行APP直接關(guān)閉了申請?zhí)崆斑€貸的功能 。據(jù)悉，有的銀行可以在手機(jī)上申請，但放出的號很少，每天點(diǎn)進(jìn)去都顯示預(yù)約已滿 。到柜臺辦理，要么窗口很少、要么排好幾個(gè)小時(shí) 。即便預(yù)約到的，也要等待2-3個(gè)月 。
另外，提前還貸普遍要繳違約金 。
2022年到現(xiàn)在 ， 盡管房貸利率下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，但對老百姓而言，利率還是很高 。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分要在5%左右 。特別是，2016-2021年，商品房市場在高位運(yùn)行，那時(shí)的房貸利率普遍在5%以上 。問題是，現(xiàn)在存款和保本理財(cái)?shù)睦?，普遍低?% 。
比如 ， 5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零?。?3%（整存整?。?。此前收益比存款高的貨幣基金，其利率在2022年比存款利率還要低 。在老百姓眼里，過去銀行理財(cái)一直是沒有風(fēng)險(xiǎn)的 ， 但現(xiàn)在也大面積破凈，出現(xiàn)負(fù)收益 。相對收益更高的資管產(chǎn)品，虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn) 。沒有比較就沒有傷害 ， 如此一看，房貸利率就很高了 。
記得在2014-2017年，那時(shí)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新風(fēng)起云涌、地產(chǎn)一年上一個(gè)臺階，社會融資需求很旺盛，金融環(huán)境也很寬松，金融機(jī)構(gòu)大量發(fā)行各類融資產(chǎn)品，老百姓隨隨便便就能找到6%-10%的投資品種，而且多是剛性兌付的 。所以 ， 即便那時(shí)房貸利率在5%以上，也是相對便宜的 。
因此，那會兒大家買房時(shí)，都想多申請房貸、少給首付，結(jié)余的存款搬家到了理財(cái)和資管，賺更高的利息 。深圳的居民，即便手上有錢，也是盡量多貸款；剩下的錢，再去首付買房 。2022年，深圳居民房貸負(fù)增長 。
現(xiàn)在 ， 情況不一樣了！
房貸利率變高了，理財(cái)收益走低了，自然就會發(fā)生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉(zhuǎn) 。近期，理財(cái)收益大面積破凈后 ， 引發(fā)大規(guī)模的贖回 ?；氐酱婵钯~戶上的錢怎么處置？老百姓是聰明的，簡單的加減法算得很清晰了，提前還貸是最好的選擇，等于變相理財(cái) 。
NO. 3｜叁
還有一個(gè)重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整 。
根據(jù)央行政策，70個(gè)大中城市中，有38個(gè)城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限了 。這70個(gè)城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)基本面靠前的城市 。全國還有200多個(gè)地級市 ， 這些城市大部分的房價(jià)在下跌 。由此，未來全國絕大多數(shù)城市的首套房利率取消下限 。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯 。這時(shí)，要么還貸款，要么還款后賣房，再買房 ， 騰挪為低利率房貸 。

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