1. 首頁 > 生活百科 > >

20*市：樓市進入分化期，三四線樓市出現4大變化，房價會越來越便宜嗎？

生活百科房價

在經歷了兩年多的樓市調控以后，房地產市場逐漸進入到了深度調整期，而深度調整的結果之一就是房價出現了分化 。眾所周知，房價不會無緣無故上漲，也不會無緣無故下跌，總是會受到很多因素的刺激和影響 。在強大的經濟基礎面和旺盛的需求支撐下，一二線城市本身有著較高的房價基數，所以未來率先企穩的概率較大 。那么，對于備受關注的絕大多數三四線城市來說，接下來*有可能出現什么走向呢？
【20*市：樓市進入分化期，三四線樓市出現4大變化，房價會越來越便宜嗎？】
不過，2018年7月，住建部對棚改政策進行了重新定調，強調因地制宜，庫存不足、房價上漲壓力大的城市，可以采取實物安置的*；庫存量較大的可以繼續貨幣化安置 。根據統計局數據顯示，截止2018年底，全國商品房去化周期跌到了三年來*水平 。筆者認為，隨著去庫存任務的結束，棚改貨幣化安置比例降低是必然趨勢，除此之外，這也是控制地方棚改成本、抑制房地產市場投機熱度的需要 。可以預見的是，隨著棚改貨幣效力的減弱，需求和銷售自然也會跟著逐步下滑，這將進一步扭轉三四線樓市的格局 。
第二，“二次庫存”現象明顯
在過去兩三年時間里，三四線城市普遍經歷了一輪房價的快速上漲，樓市一度上演火爆場面，如今去庫存任務已經基本完成，去化周期也到達了合理水平 。但是，不可否認的是，在房地產快速發展的過程中，由于投機炒房需求的大量存在，三四線城市的空置現象開始突出 。根據統計，目前全國平均空置率25%左右，遠高于國際公認的5%-10%的合理水平 。恒大集團首席經濟學家任澤平表示，房地產市場空置率比較高，積壓比較明顯，三四線城市要比一二線更突出 。
在筆者看來，對于開發商而言，房子的確都已經賣出去了，但大批空置的房子都囤在炒房客手里，并沒有發揮住房的本質作用，換言之，從開發商的庫存變成了炒房客或者普通購房者的庫存，這就相當于產生了“二次庫存” 。面臨當前銷售下行的態勢，如何消化這些庫存或是值得關注的問題 。對于下一階段，筆者認為，“二次庫存”將影響三四線城市的供求格局，使得三四線城市房價下行壓力加大 。
從長期來看，過去兩年的房價上漲已經透支了大量的住房需求和房價上漲潛力，房價上漲高速度難以再次復制，回調是必然趨勢 。此外，根據國家統計局的數據顯示，2018年新增人口數量較上年減少200萬，人口增長創近53年來新低，60周歲及以上人口占比創新高，占總人口的17.9% 。筆者認為，人口拐點或正慢慢來到，當前二三線城市的搶人大戰或許已經印證了這一點，而在人口與人才的爭奪方面，三四線城市顯然不占優勢 。
第四，房企戰略出現調整
春江水暖鴨先知，開發商都帶有逐利的性質，三四線城市行情不好了，自然會做出一定程度的調整，如果后期三四線出現轉機，必然又會卷土重來 。筆者認為，以上三個現象的出現，對于三四線樓市來說，無異于“釜底抽薪”，再疊加未來樓市調控不會放松的信號，三四線城市房地產不可避免的面臨著調整 。過年期間，開發商紛紛推出了“春節不打烊”活動，但并未得到市場的正面回報，似乎早已經印證了這一點 。
我們不妨舉個例子，曾經開啟高周轉模式，深耕三四線城市并勇奪“宇宙*房企”稱號的碧桂園去年就已經開始了戰略調整 。業內*人士稱，碧桂園對三四線城市的預判開始發生了改變，有意開始收縮在三四線城市的戰線，將注意力聚焦在主要二三線城市及一線城市周邊 。在筆者看來，面對當前購房意愿和銷量的下滑，三四線城市房價或面臨著下行壓力，對于本就*鏈承壓的開發商來說，回籠*以保證現金流的安全或成為當務之急，暫時撤離等待時機也將成為一種趨勢 。

相關經驗推薦