深圳將取消二手房指導價的消息，昨天（4月20日）下午開始，朋友圈內瘋傳 。
網傳內容主要有三條：
1、指導價不取消 ， 不調整；
2、銀行核定房價以網簽備案價和評估價 ， 實際成交價孰低為準，參考價僅作參考；
3、即日起執行 。
收到消息的第一時間，采訪人員向多家銀行進行核實，目前是中行和建行、工行已落實執行 。
銀行按照市場價貸款 ， 這是釋放了怎樣的信號？
業內人士普遍認為，不看參考價 ， 銀行自己評估風險，看成交價、評估價放貸款，想多貸款就多交稅 。對深圳二手房影響最大的就是指導價，放開后 ， 好的更好，差的更差，不會普漲 ， 分化明顯，但是對于樓市的提振效果是顯著的 。好的樓盤基本都超過指導價，取消指導價顯然對高單價，高贈送豪宅盤有利 。但不好賣的老破舊和偏遠地區的剛需盤影響不大，大浪淘沙，要低于市場指導價才有成交 。
2021年2月8日 ， 深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機制，此后，全國共有15個城市發布二手房參考價，其中不乏上海、北京、廣州、西安、東莞等高房價城市 。眾所周知，二手房參考價即是通過給出小區二手房交易參考價，對二手房價格進行管控，最直觀的表現就是樓市成交規模的銳減，價格的應聲下跌，業主很難以更高的價格出售手上的二手房 。
轉眼間，兩年的時間過去了 。這兩年，深圳二手房成交量創下多年新低，學區房神話不再，房產中介的日子難過，單邊代理時代到來，投資客也悄然退場……“諾德假日一度被奉為前海神盤，參考價出來前66平方米的戶型最高叫價超過1000萬元，現在760萬元價格還可以談 ， 而且還滿五唯一 。”此前，在深圳前海經營房產中介一位經理就感嘆：“深圳樓市調控了這么多年，參考價的威力最猛 。”
今年年初，深圳住建局回應 ， 根據市場形勢已經做了調整的方案，但調整時間還沒有定下來 ， 是否發布也沒有定 。后來在更高管理層要求“保持定力”的情況下，調整參考價的方案也就沒有辦法通過了 。
深圳樂有家研究中心日前公布的數據顯示，今年一季度深圳各區二手房成交TOP10小區中 ， 過半成交價低于參考價，成交熱點樓盤主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶型以3房、4房為主 ， 且基本以低于或接近參考價的價格成交 。樂有家研究中心指出，在剛過去的3月，深圳全市掛牌均價再度回到下降區間 ， 環比下跌0.6% 。3月上旬出現少部分業主反價的現象，但下旬報價逐漸回歸理性，報價開始回落 。
對于深圳二手房參考價調整傳聞，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二手房參考價已成為深圳樓市的長效機制了 。
這個政策的目的就是希望市場價格向參考價格靠攏 ， 不希望房價明顯超出參考價格，也不希望房價明顯低于參考價 。如果高于參考價格，只能按照參考價格來貸款，這就是去杠桿效應 。如果低于參考價格，只能按照網簽價格來貸款 ， 如果想多貸款，就要回到參考價格 。
李宇嘉表示，當參考價向全社會發布，并明確與銀行貸款評估價直接掛鉤，就意味著“開弓沒有回頭箭” 。國內有10多個城市推出了二手房參考價 ， 但只有深圳做得比較明確，而上海和北京盡管也有參考價 ， 但要么在臺面下（不公布）要么公布了但銀行不參考，這樣上海廣州這兩個城市就有回旋余地 。
他認為，目前可以做的就是參考價保持不變，在執行過程中采取靈活的辦法 ， 即銀行根據參考價和網簽價格孰低的原則 。這樣做，一方面讓銀行按揭評估價格更靠攏市場價格，避免參考價失真；另一方面，也避免了調整并公布參考價導致市場形成房價輪番下跌的預期 。最后，也希望參考價能夠成為市場價格的錨，讓市場價格像參考價靠攏 ， 從而實現穩定住房價格的目的 。
從此次調整的傳聞來看，低于市場預期 。市場普遍預期會取消或上調二手房參考價 。正式發布的思路來看，就是要避免二手房再次成為杠桿炒作的重心，彰顯了政策保持定力，不會在意短期市場的波動 。而且，二手房定向去杠桿的信號還是比較明確的 ， 短期不利于市場預期穩定和二手房市場能夠在企穩的基礎上回升 。
【深圳二手房按揭貸款業務調整 深圳二手房貸或將與參考價脫鉤】從長期來看，還是希望二手房回到合理的價格水平上，便與相應的杠桿水平匹配 ， 這是穩定二手房市場的長效之舉 。
